ความแตกต่างระหว่างการจำนองตามกฎหมายและตามสัญญาค่อนข้างสำคัญ รูปแบบเหล่านี้มีลักษณะเฉพาะของตัวเองและใช้ภายใต้สถานการณ์ที่ต่างกัน ในเวลาเดียวกันคุณไม่จำเป็นต้องคิดว่าการจำนองโดยอาศัยอำนาจตามสัญญานั้นไม่ถูกกฎหมาย ในทางตรงกันข้ามมันไม่ได้ขัดแย้งกับกรอบการกำกับดูแลเพียงว่าเป็นเรื่องยากมากที่จะเรียกเงินกู้ดังกล่าวว่าเป็นการจำนอง

กฎหมายของรัฐบาลกลางหมายเลข 102-FZ “เกี่ยวกับการจำนอง” ให้คำจำกัดความเฉพาะของสินเชื่อประเภทนี้ จริงๆ แล้ว การจำนองใดๆ ก็ตามมีคุณลักษณะที่สำคัญประการหนึ่ง นั่นคือ เงินจะถูกยืมให้กับลูกค้า และเป็นการตอบแทนที่เขามอบหลักประกันให้กับธนาคารในรูปแบบของหลักประกัน

สำหรับสถาบันการเงินในรัสเซีย ประเภททั่วไปที่สุดคือการจำนอง ซึ่งลูกค้าซื้ออสังหาริมทรัพย์ด้วยเงินทุนที่ได้รับการจัดสรร นั่นคือในกรณีนี้ เรากำลังพูดถึงสินเชื่อเป้าหมาย ธนาคารไม่เพียงแต่กำหนดข้อกำหนดในรูปแบบของอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น แต่ยังกำหนดคุณลักษณะโดยตรงด้วย

การจำนอง “ตามกฎหมาย” อนุญาตให้ผู้กู้ซื้ออพาร์ทเมนต์ในตลาดหลักหรือตลาดรองในอาคารที่กำลังก่อสร้าง รวมถึงที่ดิน บ้าน ห้อง หรือส่วนแบ่งในอพาร์ตเมนต์ ธนาคารบางแห่งเสนอสินเชื่อแบบกำหนดเป้าหมายสำหรับการซื้ออู่ซ่อมรถ สำหรับตัวแทนธุรกิจ จะมีการจัดหาอสังหาริมทรัพย์ประเภทพิเศษ (อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ เช่น สถานที่อุตสาหกรรมหรือคลังสินค้า)

สำหรับธนาคาร การจำนองมีผลกำไรและปลอดภัยกว่าตามกฎหมาย เนื่องจากลดความเสี่ยงในการสูญเสียเงินโดยการได้รับหลักประกัน ลูกค้าไม่สามารถกำจัดมันได้แม้ว่าจะจดทะเบียนเป็นทรัพย์สินแล้วก็ตาม จนกว่าหนี้จะได้รับการชำระคืนจนเต็มและภาระผูกพันจะถูกขจัดออกไป

การจำนองตามกฎหมายเกิดขึ้นภายใต้เงื่อนไขดังต่อไปนี้:

• ในขณะที่ลงนามในข้อตกลงเงินรายปี (ทรัพย์สินกลายเป็นทรัพย์สินของบุคคลอื่นที่รับภาระผูกพันในการดูแลผู้อยู่ในความอุปการะโครงการดังกล่าวมักใช้เพื่อช่วยเหลือผู้สูงอายุโดยญาติหรือบ้านพักคนชราส่วนตัว)
• เป้าหมายการซื้ออสังหาริมทรัพย์สำเร็จรูปหรืออยู่ระหว่างการก่อสร้างด้วยเงินที่ออกโดยธนาคาร
• การขายอสังหาริมทรัพย์เป็นเครดิตหรือผ่อนชำระ

การจำนองตามกฎหมายไม่ได้จำกัดอยู่เพียงการกู้ยืมจากธนาคารเท่านั้น ความสัมพันธ์ทางกฎหมายที่คล้ายกันสามารถเกิดขึ้นได้ระหว่างบุคคลกับนิติบุคคล ตัวอย่างเช่น ครอบครัวหนึ่งมีเงินเหลืออยู่เพื่อซื้ออพาร์ตเมนต์ ผู้ซื้อตกลงผ่อนชำระส่วนที่เหลือ ในขณะที่ลงนามในสัญญาจะซื้อจะขายจะมีการกำหนดเงื่อนไขแผนการผ่อนชำระ ในกรณีนี้ก็มีการจำนองตามกฎหมายด้วย

หากจำนองออกผ่านธนาคารลำดับของการดำเนินการจะมีลักษณะดังนี้:

1. ลูกค้านำไปใช้กับธนาคารเพื่อขออนุมัติการจำนองเบื้องต้น
2. บุคคลที่กำลังมองหาอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสม
3. หลังจากประเมินทรัพย์สินแล้ว ธนาคารจะทำการตัดสินใจขั้นสุดท้ายเกี่ยวกับการจำนองและลงนามสัญญาเงินกู้ระหว่างทั้งสองฝ่าย
4. สรุปธุรกรรมการซื้อและการขาย
5. ผู้ขายได้รับเงินจากธนาคาร

การโอนเงินจากธนาคารแสดงว่ามีการซื้อที่อยู่อาศัยด้วยกองทุนที่ยืมมา ซึ่งเพิ่งยืนยันความจำเป็นในการใช้อสังหาริมทรัพย์เป็นหลักประกัน ในอนาคตหากผู้กู้ไม่สามารถหรือไม่ต้องการปฏิบัติตามภาระผูกพันกะทันหันธนาคารมีสิทธิริบทรัพย์สินขายและรับเงินเพื่อชำระหนี้

คุณลักษณะที่สำคัญของการสรุปการจำนองตามอำนาจของกฎหมายคือการต้องมีการจำนอง

การจำนองประเภทนี้หาได้ยากมากในธนาคารรัสเซีย ถือว่าเงื่อนไขทั้งหมดของข้อตกลงระหว่างผู้ให้กู้และผู้ยืมเขียนเป็นรายบุคคล โดยพื้นฐานแล้ว การจำนองประเภทนี้มีความเหมือนกันกับเงินกู้ทั่วไปมากกว่าการจำนองตามกฎหมาย มีรูปแบบดังต่อไปนี้:

1. ธนาคารออกเงินที่ลูกค้าซื้ออสังหาริมทรัพย์ในขณะที่เงินกู้ไม่ได้ถูกกำหนดเป้าหมายและไม่ต้องการหลักประกัน
2. ในรูปแบบของหลักประกัน ลูกค้าไม่ได้จัดเตรียมทรัพย์สินที่ซื้อ แต่เป็นทรัพย์สินที่เขาเป็นเจ้าของอยู่แล้ว
3. การจำนำจะออกให้ภายหลังการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์

มีธนาคารเพียงไม่กี่แห่งที่ยินดีให้การจำนองประเภทนี้ เนื่องจากสิ่งนี้จะเพิ่มความเสี่ยงของการไม่ชำระคืนเงินทุนที่ยืมมาอย่างมาก แม้แต่ตัวเลือกหลังก็มีข้อเสียสำหรับผู้ให้กู้ ในกรณีนี้ ลูกค้าจะได้รับเวลาในการจดทะเบียนทรัพย์สินในชื่อของเขา หลังจากนี้จะมีการสรุปข้อตกลงจำนำ อย่างไรก็ตาม จากมุมมองอย่างเป็นทางการ ทรัพย์สินไม่มีภาระผูกพัน และหากลูกค้าปฏิเสธที่จะดำเนินการอย่างเป็นทางการ ธนาคารจะไม่สามารถรับกรรมสิทธิ์ในบ้านได้จนกว่าจะชำระหนี้ตามสัญญาครบถ้วน แม้จะอยู่ในศาลก็ตาม

อะไรคือความแตกต่าง?

การจำนองตามกฎหมายและสัญญามีความแตกต่างกันมาก พวกเขาไม่เพียงคำนึงถึงความเสี่ยงต่อธนาคารเท่านั้น แต่ยังรวมถึงคุณสมบัติที่สำคัญอื่น ๆ ด้วย:

การจำนองมีผลกำไรมากขึ้นตามกฎหมายสำหรับธนาคาร จากมุมมองทางการเงินจะดีกว่าสำหรับผู้ยืมเช่นกัน: เขาไม่จำเป็นต้องใช้เงินกับค่าธรรมเนียมของรัฐและเงื่อนไขการให้กู้ยืมสำหรับเงินกู้ดังกล่าวมีผลกำไรมากกว่า การจำนองโดยอาศัยอำนาจตามสัญญาให้สิทธิและเสรีภาพมากขึ้นเกี่ยวกับทรัพย์สินที่ซื้อ แต่ไม่มีหลักประกันใด ๆ จะทำให้ลูกค้าต้องยืนยันความสามารถในการละลายทางการเงินและความน่าเชื่อถือของเขา

การจัดทำสัญญาจำนอง ระมัดระวังในการจัดทำสัญญา คุ้มไหมที่จะรับจำนอง?

ในบรรดาหลายวิธีในการกู้ยืมอพาร์ทเมนต์ การจำนองตามกฎหมายเป็นวิธีการที่ถกเถียงและมีความเสี่ยงมากที่สุด แต่บางครั้งวิธีนี้ก็เป็นวิธีเดียวที่เป็นไปได้สำหรับทั้งผู้ยืมและผู้ให้กู้

มีสินเชื่อจำนองประเภทใดบ้าง

หากซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยใช้กองทุนเครดิต มีสองทางเลือกทางกฎหมายสำหรับการลงทะเบียนภาระผูกพัน สอง: การจำนองโดยบังคับของกฎหมายและโดยการบังคับของสัญญา: ความแตกต่างระหว่างวิธีการเหล่านี้มีขนาดเล็ก แต่เป็นพื้นฐาน

เมื่อลงทะเบียนอสังหาริมทรัพย์เป็นหลักประกันภายใต้ขั้นตอนการจำนองโดยอาศัยข้อตกลงข้อมูลเกี่ยวกับภาระผูกพันจะถูกป้อนลงในการลงทะเบียนบนพื้นฐานของข้อตกลงจำนำ (จำนอง) พร้อมกับการลงทะเบียนของข้อตกลงสำหรับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ ในกรณีนี้จะมีการร่างสัญญาจำนองหรือมีการออกจำนองเสมอ

การจำนองตามกฎหมายแห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียหมายถึงการลงทะเบียนของรัฐของข้อตกลงการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่มีภาระผูกพันในการจำนอง นี่อาจเป็นข้อตกลงประเภทใดก็ได้ แต่ส่วนใหญ่มักจะเป็นข้อตกลงการซื้อและการขาย คำแถลงสิทธิในวัตถุดังกล่าวจะระบุข้อ จำกัด ที่มีอยู่เกี่ยวกับภาระผูกพันของสิทธิ: การจำนองตามอำนาจของกฎหมาย

การจำนองตามกฎหมายหมายถึงอะไร?

ตามกฎหมาย ปัญหาการจำนองได้รับการควบคุมโดยกฎหมายของรัฐบาลกลาง "ในการจดทะเบียนสิทธิในอสังหาริมทรัพย์และการทำธุรกรรมของรัฐ" หมายเลข 122-FZ วันที่ 21 กรกฎาคม 1997 เช่นเดียวกับกฎหมายของรัฐบาลกลาง "เกี่ยวกับการจำนอง (คำมั่นสัญญาอสังหาริมทรัพย์) เลขที่ 102-FZ ลงวันที่ 16 กรกฎาคม 2541

พื้นฐานสำหรับการสร้างรายการในทะเบียนภาระผูกพันคือการลงทะเบียนสถานะของข้อตกลงการซื้อและการขายซึ่งมีข้อมูลที่ซื้อโดยใช้เงินที่ยืมมา

กล่าวง่ายๆ ก็คือภาระผูกพันในการจำนอง (ภาระผูกพัน) จะถูกป้อนลงในการลงทะเบียนเมื่อเจ้าของคนใหม่มาที่สำนักงานอาณาเขตของ Rosreestr พร้อมข้อตกลงในการโอนสิทธิ์การเป็นเจ้าของเพื่อลงทะเบียนทรัพย์สินที่ซื้ออีกครั้งในนามของเขา

หากข้อมูลที่ระบุในสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ไม่เพียงพอที่จะเข้าสู่ภาระผูกพันในทะเบียนของรัฐผู้จำนองและผู้รับจำนองอาจยื่นคำขอร่วมกันเพื่อจดทะเบียนภาระจำนองได้ มีการแนบข้อตกลงสินเชื่อหรือสัญญากู้ยืมที่เกี่ยวข้อง

ตามข้อตกลงร่วมกันของคู่สัญญาในการทำธุรกรรม จะไม่สามารถใช้การลงทะเบียนภาระผูกพันในการจำนองใน Rosreestr ได้ ในการดำเนินการนี้ มีการกำหนดข้อกำหนดที่เกี่ยวข้องไว้ในข้อตกลงการซื้อและขายอสังหาริมทรัพย์

พื้นที่ใช้งาน

การจำนองอาจเกิดขึ้นได้โดยอาศัยอำนาจบังคับแห่งกฎหมายในสถานการณ์ต่อไปนี้:

1. การซื้อที่ดิน อพาร์ทเมนท์ และอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ โดยใช้กองทุนที่ยืม เงินกู้จากธนาคาร หรือเงินกู้เป้าหมายจากนิติบุคคล
2. การซื้อ การก่อสร้างอสังหาริมทรัพย์โดยชำระเงินเต็มจำนวนหรือบางส่วนโดยใช้เงินทุนที่ยืมมา
3. การบำรุงรักษารายปีหรือตลอดชีวิต ในกรณีนี้ การยึดทรัพย์สินจะถูกลงทะเบียนในนามของผู้รับค่าเช่า
4. การจดทะเบียนจำนำสิทธิในทรัพย์สินเมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ระหว่างก่อสร้าง

อ่านข้อตกลงการจำนองและเงินกู้อย่างรอบคอบเสมอเพื่อหลีกเลี่ยงการตกไปอยู่ในมือของผู้หลอกลวง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเมืองใหญ่ เป็นแหล่งรายได้ที่ผิดกฎหมายสำหรับอาชญากรจำนวนมาก ดังนั้นให้พยายามทำธุรกรรมผ่านตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ที่มีชื่อเสียงและทนายความที่มีชื่อเสียง

คุณสมบัติของการจำนองตามกฎหมาย

เป็นการยากที่จะระบุข้อดีและข้อเสียของการสร้างคำมั่นสัญญาโดยใช้อำนาจของกฎหมาย เนื่องจากสถานการณ์ที่ไม่คาดฝันที่อาจเกิดขึ้นอาจมีทั้งความหมายแฝงเชิงลบและเชิงบวก ขึ้นอยู่กับมุมมองของใครเป็นพื้นฐาน

พิจารณาข้อผิดพลาดหลักเมื่อลงทะเบียนภาระจำนองตามกฎหมาย

1. จัดทำสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ฉบับเดียว การไม่มีข้อตกลงจำนองจะช่วยลดต้นทุนทางการเงินของผู้ซื้อและผู้ขายในระหว่างการทำธุรกรรม แต่ยังมีความเสี่ยงสำหรับผู้ให้กู้ที่ไม่มีสิทธิจำนองก่อนที่จะลงทะเบียนข้อตกลงกับ Rosreestr

นอกจากนี้ยังมีความเป็นไปได้ที่จะมีการท้าทายในภายหลังในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในศาลซึ่งเป็นผลมาจากการที่สถานที่ถูกส่งคืนให้กับผู้ขายและเงินกู้พร้อมกับบันทึกการจำนองใน Unified State Register ยังคงดำเนินต่อไป คงอยู่กับผู้ซื้อ-ผู้ยืม

2. ความเสี่ยงของการไม่ชำระคืนบันทึกจำนองภายหลังการชำระคืนเงินกู้ สถานการณ์อาจเกิดขึ้นเมื่อผู้ซื้อชำระเงินกู้เต็มจำนวนแล้ว แต่ไม่สามารถยืนยันข้อเท็จจริงนี้ได้เนื่องจากการไม่มีผู้ให้กู้หรือหายไปรวมกับเอกสารประกอบที่ขาด เป็นผลให้การจำนองอาจกลายเป็น "ตลอดไป" และแทบจะเป็นไปไม่ได้เลยที่จะหลีกเลี่ยงข้อ จำกัด ที่มีอยู่เกี่ยวกับภาระผูกพันของสิทธิ (การจำนองตามอำนาจของกฎหมาย)

3. ยกเลิกการจำนองจนกว่าจะชำระคืนเงินกู้ทั้งหมดจนครบถ้วน สถานการณ์นี้อาจเกิดขึ้นได้หากทรัพย์สินถูกขายเนื่องจากการไม่ชำระเงินกู้ของผู้ยืม

หลังจากการขายทรัพย์สินที่จำนองแล้วภาระผูกพันของผู้ยืมต่อธนาคารจะถือว่ายุติลง อย่างไรก็ตามรายได้จากการขายอาจไม่เพียงพอที่จะชำระคืนยอดเงินกู้ ในสถานการณ์นี้ ธนาคารจะกลายเป็นผู้เสียหาย

4. ท้าทายการจำนอง. เนื่องจากความรู้ทางกฎหมายต่ำของประชากร หลายคนจึงไม่เข้าใจสาระสำคัญของเอกสารที่ลงนามเมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ เป็นผลให้ผู้คนเชื่อว่าข้อตกลงการซื้อและการขายไม่ใช่พื้นฐานสำหรับการจำนำทรัพย์สินและกำลังพยายามท้าทายความถูกต้องในศาล ส่งผลให้เกิดการดำเนินคดีอันไม่พึงประสงค์แก่เจ้าหนี้เกิดขึ้น

ในเดือนเมษายน พ.ศ. 2550 OJSC (ผู้ขาย) และ LLC (ผู้ซื้อ) ได้ทำสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ (อาคารที่ไม่ใช่ที่พักอาศัย) ไม่มีการทำข้อตกลงอื่นใดที่เกี่ยวข้องกับวัตถุที่ระบุ ข้อตกลงกำหนดว่าเมื่อทำการโอนวัตถุที่ขายคู่สัญญาจะต้องจัดทำพระราชบัญญัติการโอน - หลังจากชำระเงินเต็มจำนวนตามราคาขายของวัตถุแล้ว ข้อตกลงไม่มีข้อกำหนดใด ๆ เกี่ยวกับช่วงเวลาของการโอนกรรมสิทธิ์ ในเดือนพฤษภาคม พ.ศ. 2550 ห้องทะเบียนได้จดทะเบียนข้อตกลงดังกล่าว ผู้ซื้อได้รับใบรับรองการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ของรัฐสองฉบับโดยมีข้อ จำกัด (ภาระผูกพัน): จำนองตามอำนาจของกฎหมาย ปัจจุบันยังไม่ได้ชำระค่าไถ่ถอนให้กับผู้ขาย ยังไม่ได้ร่างโฉนดโอน วัตถุอยู่ในงบดุลของผู้ขาย หากไม่มีการชำระเงินเต็มจำนวนเขาจะไม่โอนทรัพย์สินให้กับผู้ซื้อ Federal Tax Service พิจารณาว่าผู้ซื้อไม่ได้วางอาคารในงบดุลเป็นวัตถุของสินทรัพย์ถาวรโดยผิดกฎหมาย โดยเรียกร้องให้ดำเนินการลงทะเบียนดังกล่าวและเรียกเก็บภาษีทรัพย์สินตามนั้น การดำเนินการของห้องทะเบียนนั้นถูกกฎหมายในการจดทะเบียนข้อตกลงและการออกใบรับรองโดยมีข้อจำกัดหรือไม่? Federal Tax Service ถูกต้องหรือไม่?

เจ้าหน้าที่ภาษีพูดถูก

ในสถานการณ์ที่อยู่ระหว่างการพิจารณา (โดยมีเงื่อนไขว่าห้องทะเบียนได้ทำการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินอย่างเป็นทางการด้วยการออกหนังสือรับรองการเป็นเจ้าของพร้อมภาระผูกพัน) ข้อกำหนดของหน่วยงานด้านภาษีที่ยืนยันในการบัญชีสำหรับทรัพย์สินที่ซื้อโดยผู้ซื้อคือ ถูกกฎหมาย.

การลงทะเบียนการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ของรัฐนั้นมีไว้สำหรับเจ้าหน้าที่ภาษีการยืนยันภาระผูกพันของผู้ซื้ออย่างไม่อาจปฏิเสธได้ในการวางทรัพย์สินที่ได้มาในงบดุลเป็นสินทรัพย์ถาวรและชำระภาษีทรัพย์สิน (มาตรา 374 แห่งรหัสภาษีของสหพันธรัฐรัสเซีย) . สิ่งนี้อธิบายได้จากข้อเท็จจริงที่ว่าความเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์รวมถึงการโอนไปยังบุคคลอื่นนั้นอยู่ภายใต้การลงทะเบียนของรัฐในทะเบียนสิทธิในอสังหาริมทรัพย์และธุรกรรมกับมัน (USRP) นับตั้งแต่ช่วงเวลาของการลงทะเบียนของรัฐสิทธิในการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เกิดขึ้น (ข้อ 1 ของข้อ 131 ข้อ 219 และข้อ 2 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย)

ข้อผิดพลาดของนายทะเบียน?

มีเหตุผลสองประการที่ทำให้ผลลัพธ์ของธุรกรรมไม่เป็นไปตามความคาดหวังของทุกฝ่าย ประการแรกสัญญาไม่ได้กำหนดเงื่อนไขอย่างชัดเจนเกี่ยวกับขั้นตอนพิเศษในการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ขาย (หลังจากชำระเงินเต็มจำนวน) ประการที่สองหน่วยงานลงทะเบียนไม่ได้คำนึงถึงเงื่อนไขของข้อตกลงอย่างสมบูรณ์และในความเห็นของเราได้กระทำการละเมิดเมื่อลงทะเบียนธุรกรรมการขายและการโอนสิทธิ์ภายใต้ข้อตกลง

ดังต่อไปนี้จากคำถามทั้งสองฝ่ายตั้งใจที่จะทำข้อตกลงการซื้อและขายอสังหาริมทรัพย์ไม่เพียงแค่ผ่อนชำระ (ประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย) แต่มีขั้นตอนพิเศษสำหรับการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน - หลังจากชำระเงินเต็มจำนวนภายใต้ ข้อตกลง. ข้อสรุปนี้ระบุโดยอ้อมตามเงื่อนไขสัญญาที่กำหนดในคำถาม: ทรัพย์สินจะถูกโอนหลังจากชำระเงินเต็มจำนวนตามราคาขาย ขั้นตอนนี้ได้รับอนุญาตตามประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย

สำหรับข้อมูล

มาตรา 491 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย "การสงวนสิทธิการเป็นเจ้าของโดยผู้ขาย"

ในกรณีที่สัญญาจะซื้อจะขายกำหนดให้ผู้ขายคงกรรมสิทธิ์ในสินค้าที่โอนไปยังผู้ซื้อไว้จนกว่าจะชำระค่าสินค้าหรือเกิดพฤติการณ์อื่น ผู้ซื้อไม่มีสิทธิจำหน่ายสินค้าหรือจำหน่ายไป ในลักษณะอื่นใดก่อนที่จะโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ตนเว้นแต่กฎหมายหรือสัญญาจะกำหนดไว้เป็นอย่างอื่นหรือไม่เป็นไปตามวัตถุประสงค์และทรัพย์สินของสินค้า

แต่ความสามารถในการใช้การออกแบบพิเศษเพื่อกำหนดช่วงเวลาในการโอนกรรมสิทธิ์ (หลังจากชำระเงินเต็มจำนวน) นั้นขึ้นอยู่กับการมีอยู่ของสัญญาในเงื่อนไขที่ผู้ขายยังคงเป็นเจ้าของจนถึงจุดหนึ่ง ไม่มีเงื่อนไขดังกล่าวในสัญญา ระบุเฉพาะช่วงเวลาของการโอนทรัพย์สินเท่านั้น ไม่ใช่ช่วงเวลาของการโอนกรรมสิทธิ์

เป็นไปได้มากว่าหน่วยงานลงทะเบียนตัดสินใจว่าเงื่อนไขพิเศษของประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียไม่สามารถใช้ได้ในกรณีนี้และถือว่าข้อตกลงดังกล่าวเป็นธุรกรรมการซื้อและการขายพร้อมการผ่อนชำระ (ประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย) พร้อมการโอน กรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อจนกว่าจะชำระเงินครบถ้วน

เพื่อที่จะใช้โครงสร้างของการโอนกรรมสิทธิ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียควรรวมเงื่อนไขต่อไปนี้ไว้ในสัญญา: กรรมสิทธิ์ในสินค้าที่โอนไปยังผู้ซื้อยังคงเป็นของผู้ขายจนกว่าจะชำระเงินเต็มจำนวนสำหรับ สินค้า. จะช่วยให้หน่วยงานการลงทะเบียนสามารถกำหนดช่วงเวลาของการโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างไม่คลุมเครือและดำเนินการลงทะเบียนอย่างถูกต้อง

ในขณะเดียวกันการไม่มีใบรับรองการโอนและการยอมรับบ่งชี้ว่าผู้ขายไม่สามารถปฏิบัติตามสัญญาได้ ภายใต้สถานการณ์ดังกล่าว หน่วยงานลงทะเบียนจะต้องลงทะเบียนธุรกรรมเท่านั้น (ข้อตกลงการซื้อและการขาย) และการโอนสิทธิ์ความเป็นเจ้าของหลังจากที่คู่สัญญาได้ปฏิบัติตามเงื่อนไขของข้อตกลงแล้วเท่านั้น ฝั่งผู้ซื้อเป็นการชำระเงินเต็มจำนวน (ยืนยันได้จากคำสั่งจ่ายเงินหรือหลักฐานอื่นที่ได้รับอนุญาตตามเงื่อนไขของสัญญา) ฝั่งผู้ขายเป็นการโอนทรัพย์สิน (ยืนยันด้วยใบรับรองการยอมรับที่ลงนามโดยทั้งสองฝ่ายเพื่อ สัญญา)

การจดทะเบียนจำนองตามอำนาจแห่งกฎหมาย

หากมีใบรับรองการโอนและการยอมรับที่ลงนามโดยทั้งสองฝ่ายหน่วยงานที่ลงทะเบียนมีสิทธิในการลงทะเบียนการโอนสิทธิโดยมีภาระผูกพัน (จำนอง) แม้ว่าจะไม่มีข้อตกลงแยกต่างหากเกี่ยวกับการจำนำ (จำนอง) และคำแถลงที่เกี่ยวข้องของคู่สัญญา ต่อการทำธุรกรรม ให้ฉันอธิบาย.

ภายใต้สัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ผู้ขายตกลงที่จะโอนอสังหาริมทรัพย์ให้เป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ซื้อ (ข้อ 1 ของข้อ 130 และข้อ 1
ประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย) การโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ให้กับผู้ซื้อภายใต้ข้อตกลงดังกล่าวขึ้นอยู่กับการลงทะเบียนของรัฐ นับตั้งแต่วินาทีที่มีการดำเนินการผู้ซื้อจะได้รับสิทธิ์ในการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ (ข้อ 1 ของข้อ 551 และข้อ 2 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย)

สัญญาการซื้อและขายอสังหาริมทรัพย์สามารถสรุปได้ตามเงื่อนไขการชำระเงินเป็นงวด (ข้อ 1 ของข้อ 488 และข้อ 1 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย) ข้อ 3 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียกำหนดว่ากฎที่กำหนดไว้ในข้อ 2, 4 และ 5 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียใช้กับข้อตกลงสำหรับการขายสินค้าด้วยเครดิตโดยมีเงื่อนไขการชำระเงินเป็นงวด

ตามมาตรา 1 ของมาตรา มาตรา 2 ของกฎหมายของรัฐบาลกลางหมายเลข 122-FZ วันที่ 21 กรกฎาคม 1997 การลงทะเบียนสิทธิในอสังหาริมทรัพย์และการทำธุรกรรมของรัฐเป็นการกระทำทางกฎหมายของการรับรู้และการยืนยันโดยสถานะของการเกิดขึ้นข้อ จำกัด (ภาระผูกพัน) การโอนหรือการยกเลิก สิทธิในอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย การลงทะเบียนของรัฐเป็นเพียงข้อพิสูจน์ถึงการมีอยู่ของสิทธิที่จดทะเบียนในอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น สิทธิดังกล่าวสามารถโต้แย้งได้ในศาลเท่านั้น

ในกรณีที่อยู่ระหว่างการพิจารณาสัญญากำหนดว่าสินค้าจะไม่โอนไปยังผู้ซื้อจนกว่าจะชำระเงินเต็มจำนวนจึงไม่สามารถถือเป็นจำนำได้โดยคำนึงถึงหลักเกณฑ์ข้างต้น ดังนั้นการจดทะเบียนการโอนกรรมสิทธิ์พร้อมภาระผูกพันจึงถือเป็นการละเมิดบรรทัดฐานของกฎหมายปัจจุบัน

หมายเหตุถึงผู้ขาย

ความขัดแย้งของบุคคลกับพระราชบัญญัติการจดทะเบียนของรัฐควรถือเป็นผู้ขายที่มีข้อกำหนดอิสระเกี่ยวกับเรื่องการลงทะเบียน วิธีที่เพียงพอในการปกป้องสิทธิของผู้ขายในทรัพย์สินคือการยื่นคำร้องในลักษณะที่กำหนดเพื่อรับรู้สิทธิต่อบุคคลที่ระบุไว้ในพระราชบัญญัติการลงทะเบียน (ดูมติของ Federal Antimonopoly Service ของ Central District ลงวันที่ 15 มิถุนายน , 2550 ในกรณีที่หมายเลข A35-5767/06-C11 เขตคอเคซัสเหนือ ลงวันที่ 06.06.2007 เลขที่ F08-2930/2007 ในกรณีที่หมายเลข A32-23817/2006-36/551 ลงวันที่ 05.22.2007 เลขที่ F08- ที่ 2437/2550 กรณีเลขที่ A32-17490/2549-41/464 เขตฟาร์อีสเทิร์น ลงวันที่ 24.04 .2550 04/17/2550 เลขที่ F03-A73/07-1/883 กรณีหมายเลข A73-6497/2549 -36)

กฎแห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย (ต่อไปนี้จะเรียกว่าประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย) เกี่ยวกับสิทธิในอสังหาริมทรัพย์จะถูกนำมาใช้กับการจำนำอสังหาริมทรัพย์ (การจำนอง) และในขอบเขตที่ไม่ได้รับการควบคุมโดยกฎเหล่านี้และรัฐบาลกลาง กฎหมายวันที่ 16 กรกฎาคม 2541 เลขที่ 102-FZ "เกี่ยวกับการจำนอง (การจำนองอสังหาริมทรัพย์)" ( ต่อไปนี้ - กฎหมายว่าด้วยการจำนอง) บทบัญญัติทั่วไปเกี่ยวกับการจำนำ (ข้อ 4 ของมาตรา 334 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย)

แนวคิดของข้อตกลงจำนำได้รับไว้ในมาตรา 334 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียตามที่ "โดยการจำนำเจ้าหนี้ของภาระผูกพันค้ำประกันโดยผู้จำนำ (ผู้จำนำ) มีสิทธิในกรณีของ การไม่ปฏิบัติตามหรือการปฏิบัติที่ไม่เหมาะสมของลูกหนี้ตามข้อผูกพันนี้เพื่อรับความพึงพอใจจากมูลค่าของทรัพย์สินที่จำนำ (เรื่องของการจำนำ) สิทธิพิเศษก่อนเจ้าหนี้รายอื่นของบุคคลที่เป็นเจ้าของทรัพย์สินที่จำนำ (ผู้จำนอง)

อาศัยอำนาจตามคำมั่นสัญญาตามบรรทัดฐานของประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียเจ้าหนี้มีสิทธิในกรณีที่ลูกหนี้ไม่ปฏิบัติตามหรือปฏิบัติตามภาระผูกพันที่มีหลักประกันอย่างไม่เหมาะสมเพื่อรับความพึงพอใจจากมูลค่า ของทรัพย์สินที่จำนำ (ข้อ 1 ของมาตรา 334 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย) การจำนองเป็นหลักประกันประเภทหนึ่งให้ความพึงพอใจโดยเสียค่าใช้จ่ายตามมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะ

ตามวรรค 1 ของมาตรา 130 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย สิ่งของสังหาริมทรัพย์ (อสังหาริมทรัพย์ อสังหาริมทรัพย์) รวมถึงที่ดิน แปลงดินใต้ผิวดิน และทุกสิ่งที่เชื่อมต่อกับที่ดินอย่างแน่นหนา นั่นคือวัตถุที่มีการเคลื่อนไหวโดยไม่มีความเสียหายที่ไม่สมส่วน เป็นไปไม่ได้ตามวัตถุประสงค์ รวมถึงอาคาร โครงสร้าง วัตถุของการก่อสร้างที่ยังไม่เสร็จ

สัญญาจำนองคือข้อตกลงเกี่ยวกับการจำนำอสังหาริมทรัพย์ ข้อตกลงการจำนองประกอบด้วยข้อกำหนดในเรื่องของการจำนอง การประเมินราคาตลาดของเรื่องของการจำนอง สาระสำคัญ ขนาด และกำหนดเวลาในการปฏิบัติตามภาระผูกพัน (เงื่อนไขที่สำคัญ) ที่ค้ำประกันโดยการจำนอง และเงื่อนไขอื่น ๆ (ข้อ 1 ของข้อ 9 ของกฎหมายจำนอง) การไม่มีเงื่อนไขที่สำคัญในข้อตกลงจำนองทำให้ข้อตกลงดังกล่าวไม่มีข้อสรุป (มาตรา 432 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย)

ข้อตกลงการจำนองจัดทำขึ้นในรูปแบบลายลักษณ์อักษรที่เรียบง่ายและไม่จำเป็นต้องมีการรับรองเอกสารบังคับ (ข้อ 1 มาตรา 10 ของกฎหมายการจำนอง")

สามารถจำนำทรัพย์สินใด ๆ ได้ รวมทั้งสิ่งของและสิทธิในทรัพย์สินด้วย ข้อยกเว้นกำหนดขึ้นตามกฎหมาย (ข้อ 1 ของข้อ 336 ข้อ 1 ของข้อ 358.1 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย)

ทรัพย์สินที่จำนำยังคงอยู่กับผู้จำนำ เว้นแต่จะกำหนดไว้เป็นอย่างอื่นโดยประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย กฎหมายหรือข้อตกลงอื่น (ข้อ 1 ของมาตรา 338 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย)

ผู้จำนองอาจเป็นได้ทั้งลูกหนี้เองหรือบุคคลที่สาม (ข้อ 1 มาตรา 335 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย) การจำนำสิ่งใด ๆ จำเป็นอย่างยิ่งที่ผู้จำนำจะต้องมีสิทธิเป็นเจ้าของสิ่งนั้น บุคคลที่มีสิทธิในทรัพย์สินอื่นอาจจำนำสิ่งต่าง ๆ ในกรณีที่กำหนดไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย (มาตรา 2 ของมาตรา 335 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย) ผู้จำนองสิทธิอาจเป็นบุคคลที่เป็นเจ้าหนี้ในภาระผูกพันที่สิทธิจำนำเกิดขึ้น (ผู้ถือสิทธิ) (ข้อ 1 ของข้อ 358.1 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย)

ผู้จำนำคือธนาคารหรือองค์กรสินเชื่ออื่น ๆ หรือนิติบุคคลอื่นที่ให้เงินกู้หรือเงินกู้เป้าหมายสำหรับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ (ที่ดินหรือที่พักอาศัย)

ข้อตกลงจำนำจะต้องสรุปในรูปแบบลายลักษณ์อักษรที่เรียบง่าย เว้นแต่แบบฟอร์มการรับรองเอกสารจะกำหนดขึ้นตามกฎหมายหรือข้อตกลงของคู่สัญญา

ข้อตกลงจำนำเพื่อประกันการปฏิบัติตามพันธกรณีภายใต้ข้อตกลง ซึ่งต้องมีการรับรองเอกสาร จะต้องผ่านการรับรองเอกสาร

การไม่ปฏิบัติตามรูปแบบของข้อตกลงจำนำจะถือเป็นโมฆะ (มาตรา 3 ของมาตรา 339 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย)

ตามวรรค 3 ของมาตรา 339 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียและวรรค 1 ของมาตรา 19 ของกฎหมายว่าด้วยการจำนอง (ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมซึ่งมีผลบังคับใช้ในวันที่สรุปข้อตกลง) การจำนองจะต้องได้รับการลงทะเบียนของรัฐใน การลงทะเบียนของรัฐแบบครบวงจรของสิทธิในอสังหาริมทรัพย์และการทำธุรกรรมกับมัน (ต่อไปนี้จะเรียกว่าการลงทะเบียนของรัฐแบบครบวงจรของอสังหาริมทรัพย์) ในลักษณะ ที่จัดตั้งขึ้นโดยกฎหมายของรัฐบาลกลางหมายเลข 122-FZ วันที่ 21 กรกฎาคม 2540 “ ในการลงทะเบียนสิทธิของรัฐ กับอสังหาริมทรัพย์และการทำธุรกรรมด้วย” (ต่อไปนี้จะเรียกว่ากฎหมายการจดทะเบียน)

ตามที่จัดตั้งขึ้นโดยวรรค 1 ของข้อ 11 ของกฎหมายว่าด้วยการจำนอง (ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมมีผลบังคับใช้ในวันที่สรุปข้อตกลง) การลงทะเบียนของรัฐของข้อตกลงที่ก่อให้เกิดการจำนองโดยใช้อำนาจของกฎหมายเป็นพื้นฐานสำหรับการบันทึกใน การลงทะเบียน Unified State ของการเกิดขึ้นของการจำนองตามอำนาจของกฎหมาย

ในกรณีของการจำนองตามกฎหมายการจำนองในฐานะภาระผูกพันของทรัพย์สินเกิดขึ้นจากช่วงเวลาของการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนี้เว้นแต่จะกำหนดเป็นอย่างอื่นโดยข้อตกลง (ข้อ 2 ของข้อ 11 ของกฎหมายว่าด้วยการจำนอง) .

สิทธิของผู้จำนอง (สิทธิในการจำนำ) ในทรัพย์สินที่กำหนดไว้ตามกฎหมายว่าด้วยการจำนองและข้อตกลงการจำนองจะถือว่าเกิดขึ้นตั้งแต่วินาทีที่บันทึกการจำนองในทะเบียน Unified State เว้นแต่กฎหมายจะกำหนดไว้เป็นอย่างอื่น หากภาระผูกพันที่ค้ำประกันโดยการจำนองเกิดขึ้นหลังจากบันทึกการจำนองใน Unified State Register สิทธิของผู้รับจำนองจะเกิดขึ้นตั้งแต่วินาทีที่ภาระผูกพันนี้เกิดขึ้น (ข้อ 3 ของข้อ 11 ของกฎหมายการจำนอง)

วรรค 2 ของข้อ 20 ของกฎหมายการจำนองกำหนดว่าการจำนองจะต้องได้รับการจดทะเบียนของรัฐตามผลบังคับของกฎหมาย

การลงทะเบียนของรัฐของการจำนองตามกฎหมายจะดำเนินการพร้อมกันกับการลงทะเบียนของรัฐของสิทธิในทรัพย์สินของบุคคลที่มีสิทธิได้รับภาระผูกพันจากการจำนองเว้นแต่จะกำหนดไว้เป็นอย่างอื่นโดยกฎหมายของรัฐบาลกลาง สิทธิของผู้รับจำนองตามจำนองอาจใช้บังคับแห่งกฎหมายรับรองจำนองได้

ตามวรรค 1 ของข้อ 2 ของกฎหมายการจดทะเบียน การลงทะเบียนของรัฐเป็นเพียงหลักฐานเดียวของการมีอยู่ของสิทธิที่จดทะเบียน

การวิเคราะห์กฎเกณฑ์ทางกฎหมายที่ระบุไว้ช่วยให้เราสรุปได้ว่าการจำนำอสังหาริมทรัพย์ใด ๆ โดยไม่คำนึงถึงพื้นฐานของการเกิดขึ้นนั้นขึ้นอยู่กับการลงทะเบียนของรัฐเนื่องจากการจดทะเบียนของรัฐเป็นเพียงหลักฐานเดียวของการมีอยู่ของสิทธิที่จดทะเบียน

การจำนองอสังหาริมทรัพย์มีสองประเภท: การจำนองตามสัญญาและการจำนองตามกฎหมาย

การจำนองโดยอาศัยข้อตกลงเกิดขึ้นตามความประสงค์ของคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายบนพื้นฐานของข้อตกลงการจำนองที่ทำขึ้นระหว่างพวกเขา

การจำนองเกิดขึ้นตามอำนาจของกฎหมายหาก:

– บ้านที่อยู่อาศัยหรืออพาร์ทเมนท์ที่ซื้อทั้งหมดหรือบางส่วนด้วยเงินกู้จากธนาคารหรือองค์กรสินเชื่ออื่น ๆ จะถูกจำนำจากช่วงเวลาของการลงทะเบียนการจำนองของรัฐในทะเบียน Unified State (ข้อ 1 ของข้อ 77 ของกฎหมายการจำนอง)

– สถานที่พักอาศัยที่สร้างขึ้นทั้งหมดหรือบางส่วนโดยใช้เงินออมเพื่อการจัดหาที่อยู่อาศัยสำหรับบุคลากรทางทหารที่จัดทำภายใต้ข้อตกลงสินเชื่อที่อยู่อาศัยเป้าหมายตามกฎหมายของรัฐบาลกลางวันที่ 20 สิงหาคม 2547 ฉบับที่ 117-FZ “ ในระบบการออมและจำนองเพื่อการจัดหาที่อยู่อาศัยสำหรับ บุคลากรทางทหาร” ถือว่าตั้งอยู่โดยจำนำจากช่วงเวลาของการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ในอาคารที่อยู่อาศัยของรัฐ (ข้อ 4 มาตรา 77 ของกฎหมายจำนอง)

– ที่ดินที่ได้มาจากกองทุนเครดิตจากธนาคารหรือองค์กรสินเชื่ออื่น ๆ หรือกองทุนจากเงินกู้เป้าหมายที่จัดทำโดยนิติบุคคลอื่นสำหรับการซื้อที่ดินนี้ ถือเป็นการจำนำจากช่วงเวลาที่ลงทะเบียนของรัฐในกรรมสิทธิ์ของผู้กู้ ของที่ดินผืนนี้ หากเช่าที่ดินที่เกี่ยวข้องการจำนองจะเกิดขึ้นตามอำนาจของกฎหมายสำหรับสิทธิในการเช่าเว้นแต่จะกำหนดไว้เป็นอย่างอื่นโดยกฎหมายของรัฐบาลกลางหรือสัญญาเช่า (ข้อ 1 ข้อ 64.1 ของกฎหมายการจำนอง)

– เมื่อสร้างอาคารหรือโครงสร้างบนที่ดินที่จำนำภายใต้สัญญาจำนอง การจำนองจะใช้กับอาคารและโครงสร้างเหล่านี้ เว้นแต่จะกำหนดไว้เป็นอย่างอื่นในสัญญาจำนอง (มาตรา 65 ของกฎหมายจำนอง)

– ที่ดินที่ใช้กองทุนเครดิตจากธนาคารหรือองค์กรสินเชื่ออื่น ๆ หรือเงินทุนจากเงินกู้เป้าหมายที่จัดทำโดยนิติบุคคลอื่น อาคารหรือโครงสร้างได้มา ก่อสร้าง หรืออยู่ระหว่างการก่อสร้าง สิทธิในการเช่าดังกล่าว ที่ดินจะถือว่าจำนำจากช่วงเวลาของการจดทะเบียนสิทธิการเป็นเจ้าของอาคารหรือโครงสร้างที่ได้มาสร้างหรืออยู่ระหว่างการก่อสร้างเว้นแต่จะกำหนดไว้เป็นอย่างอื่นโดยกฎหมายหรือข้อตกลงของรัฐบาลกลาง (มาตรา 64.2 ของกฎหมายการจำนอง)

– ในกรณีของการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่สร้างเสร็จแล้วซึ่งได้จดทะเบียนและจำนองไว้ก่อนหน้านี้เป็นวัตถุของการก่อสร้างที่ยังสร้างไม่เสร็จ การจำนองยังคงมีผลใช้บังคับและเรื่องของอาคาร (โครงสร้าง) ที่สร้างขึ้นอันเป็นผลมาจากการก่อสร้างแล้วเสร็จ ( มาตรา 76 แห่งกฎหมายจำนอง );

– เมื่อโอนที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ เพื่อชำระค่าเช่า ผู้รับค่าเช่าเพื่อเป็นประกันภาระผูกพันของผู้จ่ายค่าเช่าจะได้รับสิทธิจำนำทรัพย์สินนี้ (ข้อ 1 ของมาตรา 587 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง แห่งสหพันธรัฐรัสเซีย);

– การจำนองตามกฎหมายเกิดขึ้นหากมีการซื้อทรัพย์สินด้วยเครดิตหรือผ่อนชำระ (มาตรา 488 และ 489 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย)

– ที่ดินที่เป็นของผู้พัฒนา (สิทธิการเช่าหรือเช่าช่วง) และอาคารอพาร์ตเมนต์และ (หรือ) วัตถุอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ ที่ถูกสร้างขึ้น (สร้างขึ้น) บนที่ดินนี้เพื่อให้แน่ใจว่าการปฏิบัติตามภาระผูกพันของผู้พัฒนา (ผู้จำนอง) ภายใต้ข้อตกลงตั้งแต่ช่วงเวลาของการลงทะเบียนของรัฐของข้อตกลงจะถือว่าจำนำโดยผู้เข้าร่วมในการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกัน (ผู้จำนอง)

วันนี้ระยะเวลาสำหรับการลงทะเบียนของรัฐในการจำนองที่ดินอาคารสิ่งปลูกสร้างและสถานที่ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยคือ 15 วันทำการและการจำนองสถานที่พักอาศัยคือ 5 วันทำการ

ตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2014 ข้อตกลงการจำนองหรือสัญญาเงินกู้ที่มีภาระผูกพันค้ำประกันโดยการจำนองจะไม่อยู่ภายใต้การลงทะเบียนของรัฐอย่างไรก็ตามการจำนองจะต้องลงทะเบียนในลักษณะที่กฎหมายกำหนด สำหรับการจำนองที่อยู่อาศัยจะมีการจัดเตรียมระยะเวลาการลงทะเบียนแบบเร่งรัด - ห้าวันทำการนับจากวันที่ยื่นเอกสารที่จำเป็น ตามกฎหมาย ไม่มีการจ่ายภาษีของรัฐสำหรับการลงทะเบียนจำนองของรัฐ

หากทรัพย์สินที่ถูกจำนองมีเจ้าของร่วมกันต้องได้รับความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากเจ้าของทุกคน ความยินยอมของคู่สมรสอีกฝ่ายจะต้องได้รับการรับรอง (ข้อ 1 มาตรา 7 ของกฎหมายการจำนองข้อ 3 มาตรา 35 ของประมวลกฎหมายครอบครัวของสหพันธรัฐรัสเซีย)

เมื่อมีการจำนำบ้านหรืออพาร์ตเมนต์ที่ผู้เยาว์เป็นเจ้าของ บุคคลที่มีความสามารถทางกฎหมายจำกัด หรือบุคคลที่ไร้ความสามารถซึ่งได้รับการจัดตั้งเป็นผู้ปกครองหรือผู้ดูแลผลประโยชน์ การทำธุรกรรมจะต้องได้รับการตกลงกับหน่วยงานปกครองและผู้ดูแลทรัพย์สิน (ข้อ 5 ของข้อ 74 ของการจำนอง กฎหมายข้อ 2 ข้อ 37 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย)

เมื่อสิ้นสุดภาระผูกพันเงินกู้การจำนำจะสิ้นสุดลง การยกเลิกการจำนองจะต้องระบุไว้ในทะเบียน Unified State (มาตรา 352 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย, มาตรา 25 ของกฎหมายการจำนอง) ตามกฎทั่วไป ในการไถ่ถอนบันทึกการจำนอง ก็เพียงพอที่จะส่งไปยังหน่วยงานการลงทะเบียน:

– คำชี้แจงจากผู้ถือจำนอง

– หรือคำขอร่วมกันของผู้จำนำและผู้จำนำ

– หรือคำขอของผู้จำนองพร้อมกับยื่นใบจำนองที่มีบันทึกจากเจ้าของจำนองเกี่ยวกับการปฏิบัติตามภาระผูกพันที่ค้ำประกันโดยการจำนองเต็มจำนวน เครื่องหมายนี้จะต้องมีคำเกี่ยวกับการปฏิบัติตามข้อผูกพันและวันที่ปฏิบัติตามและต้องได้รับการรับรองโดยลายเซ็นของเจ้าของจำนองและรับรองโดยประทับตราของเขา (หากมีตราประทับ) (ข้อ 2 ของข้อ 25 ของกฎหมายจำนอง)

เมื่อไถ่ถอนทะเบียนจำนองแล้ว การจำนองจะถูกยกเลิก (มาตรา 3 มาตรา 25 แห่งกฎหมายจำนอง)

รายการทะเบียนจำนองจะชำระคืนภายในสามวันทำการ (ข้อ 1 ข้อ 25 ของกฎหมายการจำนอง)

ไม่มีหน้าที่ของรัฐในการชำระคืนทะเบียนจำนอง

ดังนั้นการจำนองจึงเข้าใจกันโดยทั่วไปว่าเป็นการจำนำอสังหาริมทรัพย์ที่ยังคงอยู่ในความครอบครองของลูกหนี้ แต่มีการห้ามไม่ให้สิทธิ์ในการกำจัดทรัพย์สินนี้อย่างอิสระ คุณสมบัติที่มีคุณสมบัติของการจำนองอยู่ภายใต้ข้อตกลงจำนำซึ่งสามารถเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้เท่านั้นและการเก็บรักษาโดยผู้จำนองสิทธิในการเป็นเจ้าของและใช้สิ่งนี้

นาตาลียา ชเชอร์บินินา

หัวหน้าผู้เชี่ยวชาญ

แผนกออมสค์

สำนักงานโรสรีสตรีต

ในภูมิภาคออมสค์

นายทะเบียนของรัฐ

แปดในสิบคนที่ฉันรู้จักเชื่อว่าการจำนองเป็นการกู้ยืมเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ นี่เป็นความเข้าใจผิดที่พบบ่อยมากที่เกี่ยวข้องกับการจำนองแบบเชื่อมโยงที่หยั่งรากลึก - ธนาคาร - เงินกู้ ที่จริงแล้วเรามักจะจัดการกับมันบ่อยครั้ง การทดแทนแนวคิดเรื่องการจำนองและสินเชื่อจำนองไม่ต้องพูดถึงความจริงที่ว่า จำนองตามกฎหมายอาจเกิดขึ้นได้หากไม่มีธนาคารคุณเพียงแค่ต้องจัดทำข้อตกลงในการซื้อและขายอพาร์ทเมนต์อย่างถูกต้อง ในบทความนี้เราจะมาทำความเข้าใจว่าแท้จริงแล้วการจำนองคืออะไร

ประวัติการจำนองเล็กน้อย

ตัวเอง แนวคิดการจำนองย้อนกลับไปในสมัยกรีกโบราณ ในสมัยนั้นถ้าลูกหนี้ไม่ชำระหนี้ตรงเวลาเขาก็ตกเป็นทาส อย่างไรก็ตาม จิตวิญญาณมนุษย์มักจะมีราคาถูกและไม่สามารถชำระหนี้ได้ อีกประการหนึ่งคือที่ดินและทรัพย์สินซึ่งอาจใช้เป็นหลักประกันการชำระหนี้ที่มีราคาแพงกว่า จำนองเป็นชื่อของเสาหรือหินที่ลูกหนี้ต้องนำไปตั้งบนที่ดินของตนหลังจากได้รับเงินไว้เป็นหลักประกันที่ดินและทุกสิ่งที่อยู่ในที่ดินแล้ว ชื่อลูกหนี้ ชื่อเจ้าหนี้ จำนวนหนี้และระยะเวลาสลักไว้บนเสาหรือศิลานี้ ถ้าลูกหนี้ชำระหนี้ไม่ตรงเวลา ทรัพย์สินติดจำนองก็ตกเป็นของเจ้าหนี้

โดยหลักการแล้ว มีการเปลี่ยนแปลงเล็กน้อยในช่วงหลายปีที่ผ่านมา และสาระสำคัญของการจำนองยังคงเหมือนเดิม การจำนองคือการจำนำ (ภาระผูกพันประเภทหนึ่ง) ของอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นวิธีการรักษาภาระผูกพันหากคุณพยายามอธิบายสาระสำคัญของการจำนองด้วยคำพูดที่ง่ายกว่า สถานการณ์ต่อไปนี้จะอยู่ในใจ: สมมติว่าคุณมาที่ร้านอาหาร กินอิ่มแล้ว และมีเงินไม่เพียงพอที่จะปิดบัญชี จากนั้นคุณก็ทิ้งโทรศัพท์มือถือไว้เป็นหลักประกันและกลับบ้านไปรับเงิน โทรศัพท์นี้เป็นของคุณ แต่ต้องฝากไว้กับหัวหน้าพนักงานเสิร์ฟ และถ้าคุณไม่นำเงินมา คุณจะต้องบอกลาโทรศัพท์ของคุณ

การจำนองก็เหมือนกับหลักประกันเท่านั้น เป้าหมายของหลักประกันคืออสังหาริมทรัพย์. การดำเนินการที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์จะต้องได้รับการจดทะเบียนของรัฐ และการกำหนดหรือเพิกถอนภาระยึดก็ไม่มีข้อยกเว้น คุณสามารถตรวจสอบการมีอยู่ของคำมั่นสัญญาได้โดยดูที่ใบรับรองการลงทะเบียนของรัฐของสิทธิในวัตถุ หากบรรทัด “ภาระผูกพัน” มีคำว่า “จำนอง” แสดงว่าเป็นเช่นนั้น หากคุณไม่สามารถเข้าถึงใบรับรอง คุณสามารถสั่งซื้อสารสกัดจาก Unified State Register of Rights (สารสกัด USRE) จากห้องลงทะเบียน ณ ตำแหน่งของวัตถุ หากมีภาระผูกพันในรูปแบบของการจำนองสิ่งนี้จะปรากฏในใบแจ้งยอด ตอนนี้เรามาดูกันว่าในกรณีใดที่อาจมีภาระผูกพันในรูปแบบของการจำนอง ความแตกต่างเกิดขึ้นระหว่างการจำนองโดยบังคับแห่งสัญญาและการจำนองโดยบังคับแห่งกฎหมาย

การจำนองโดยบังคับแห่งกฎหมายและการจำนองตามบังคับแห่งสัญญา

การจำนองตามอำนาจของกฎหมายเกิดขึ้นได้ 3 กรณี คือ เมื่อได้รับ สินเชื่อจำนอง, การขายสินเชื่อ,และในบทสรุป ข้อตกลงเงินรายปี.

1. เมื่อได้รับ สินเชื่อจำนองอพาร์ทเมนต์ถูกจำนำต่อธนาคารเจ้าหนี้ตั้งแต่วินาทีที่การลงทะเบียนของรัฐของข้อตกลงการซื้อและการขายพร้อมการลงทะเบียนจำนองพร้อมกันจนถึงการชำระเงินงวดสุดท้ายโดยผู้กู้ภายใต้สัญญาเงินกู้
2. ขายเป็นเครดิตถือว่าสัญญาระบุว่าผู้ซื้อจะชำระค่าสัญญาภายหลังการทำธุรกรรม สถานการณ์นี้ถูกควบคุมโดยข้อ 5 ของมาตรา 488 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย: เว้นแต่จะระบุไว้เป็นอย่างอื่นในข้อตกลงการซื้อและการขาย นับตั้งแต่เวลาที่สินค้าถูกโอนไปยังผู้ซื้อและจนถึงการชำระเงิน สินค้าที่ขายด้วยเครดิตจะรับรู้ว่าเป็นสินค้าที่ผู้ขายจำนำเพื่อให้แน่ใจว่าผู้ซื้อปฏิบัติตามภาระผูกพันในการชำระค่าสินค้ากล่าวอีกนัยหนึ่งพยายามระบุในสัญญาว่าผู้ซื้อจะชำระค่าอพาร์ทเมนต์ภายในสามวันหลังจากการลงทะเบียนของรัฐของข้อตกลงการซื้อและการขายและในใบรับรองที่ออกในบรรทัด "ภาระผูกพัน" คุณจะเห็น "การจำนองโดย พลังแห่งกฎหมาย” หากคุณต้องการระบุสิ่งนี้ แต่ไม่จำเป็นต้องมีภาระผูกพัน คุณต้องรวมวลีดังกล่าวไว้ในสัญญา: คู่สัญญาตกลงกันว่าตามข้อ 5 ของมาตรา 488 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย การจำนองไม่ได้เกิดขึ้นจากการบังคับใช้กฎหมาย
3. ในกรณีที่มีการสรุปข้อตกลง เงินรายปี (ค่าบำรุงรักษาตลอดชีวิตกับผู้อยู่ในความอุปการะ)การจำนองยังเกิดขึ้นโดยการดำเนินการของกฎหมาย ภาระผูกพันดังกล่าวจะหมดไปเมื่อผู้รับเงินปีถึงแก่ความตาย บ่อยครั้งที่ผู้เช่าลืมทำเช่นนี้ สิ่งสำคัญคือต้องทราบว่าภาระผูกพันดังกล่าวสามารถลบออกได้พร้อมกันกับการลงทะเบียนสถานะของธุรกรรมครั้งต่อไป

จำนองตามข้อตกลงเกิดขึ้นบนพื้นฐานของข้อตกลงที่ทำขึ้นระหว่างคู่สัญญาในสัญญา ภายใต้ข้อตกลงดังกล่าว เจ้าหนี้ (ผู้จำนอง) มีสิทธิบุริมสิทธิในการตอบสนองข้อเรียกร้องทางการเงินของเขาต่อลูกหนี้ (ผู้จำนอง) ตัวอย่างที่โดดเด่นที่สุดของการจำนองตามสัญญาคือ สินเชื่อจำนองค้ำประกันโดยอสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่ซึ่งผู้กู้สามารถรับเงินจำนวนมาก (โดยปกติจะไม่เกิน 60% ของมูลค่าตลาดของอพาร์ทเมนต์) เพื่อวัตถุประสงค์ส่วนตัวโดยให้อพาร์ทเมนท์แก่ธนาคารเป็นหลักประกันในการชำระคืนเงินกู้

สรุป: การจำนองคือการจำนำอสังหาริมทรัพย์เพื่อรักษาภาระผูกพันตามสัญญา มีการจำนองโดยบังคับของข้อตกลงและการจำนองโดยบังคับของกฎหมาย (มาตรา 488 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย, ค่าเช่า) สินเชื่อจำนองเป็นเงินกู้ที่ค้ำประกันโดยอสังหาริมทรัพย์

เมื่อได้รับสินเชื่อจำนองอพาร์ทเมนท์จะถูกจำนำกับธนาคารเจ้าหนี้ตั้งแต่วินาทีที่การลงทะเบียนของรัฐของข้อตกลงการซื้อและการขายพร้อมการลงทะเบียนจำนองพร้อมกันจนกระทั่งการชำระเงินงวดสุดท้ายของผู้ยืมภายใต้สัญญาเงินกู้