Diferențele dintre o ipotecă prin lege și prin contract sunt destul de semnificative. Aceste formate au propriile lor caracteristici și sunt utilizate în diferite circumstanțe. În același timp, nu trebuie să vă gândiți că ipoteca în virtutea contractului nu este legală. Dimpotrivă, nici nu contrazice cadrul de reglementare; doar că este foarte dificil să numiți un astfel de împrumut drept ipotecă.

Legea federală nr. 102-FZ „Cu privire la ipotecare” oferă o definiție specifică a acestui tip de împrumut. De fapt, orice credit ipotecar are o caracteristică importantă: banii sunt împrumutați clientului, iar în schimb acesta oferă băncii garanții sub formă de garanții.

Pentru instituțiile financiare rusești, cel mai tipic tip este un credit ipotecar, în care clientul cumpără imobile cu fonduri alocate. Adică, în acest caz vorbim de un împrumut țintit. Banca nu impune doar cerințe asupra formei imobilului, ci și direct asupra caracteristicilor acestuia.

O ipotecă „legală” permite împrumutaților să achiziționeze un apartament pe piața primară sau secundară, într-o clădire în construcție, inclusiv un teren, o casă, o cameră sau o cotă dintr-un apartament. Unele bănci oferă credite direcționate pentru achiziționarea unui garaj. Pentru reprezentanții întreprinderilor, sunt oferite tipuri speciale de bunuri imobiliare (imobile comerciale, de exemplu, spații industriale sau de depozitare).

Pentru bănci, creditele ipotecare sunt din punct de vedere legal mai profitabile și mai sigure, deoarece își reduc riscurile de a pierde bani prin obținerea de garanții. Clientul nu poate dispune de el, în ciuda faptului că este înregistrat ca proprietate, până când datoria nu este integral rambursată și grevarea este înlăturată.

O ipotecă legală apare în următoarele condiții:

• la momentul semnării contractului de rentă (proprietatea devine proprietatea unei alte persoane care își asumă obligații de îngrijire a unei persoane aflate în întreținere; o astfel de schemă este adesea folosită pentru întreținerea persoanelor în vârstă de către rude sau cămine private de bătrâni);
• achiziționarea direcționată de imobile finite sau în construcție cu bani eliberați de bancă;
• vânzarea de imobile pe credit sau în rate.

Prin lege, ipotecile nu se limitează la împrumuturile bancare. Relații juridice similare pot apărea între persoane fizice și persoane juridice. De exemplu, o familie are niște bani la îndemână pentru a cumpăra un apartament. Cumpărătorul este de acord să furnizeze plăți în rate pentru suma rămasă. La momentul semnării contractului de cumpărare și vânzare, sunt prescriși termenii planului de rate. În acest caz, există și o ipotecă cu putere de lege.

Dacă ipoteca este emisă printr-o bancă, atunci succesiunea acțiunilor arată aproximativ după cum urmează:

1. clientul solicită la bancă aprobarea prealabilă a ipotecii;
2. o persoană caută un imobil potrivit;
3. după evaluarea proprietății, banca ia o decizie definitivă cu privire la ipoteca și se semnează un contract de împrumut între părți;
4. se încheie o tranzacție de cumpărare și vânzare;
5. vânzătorul primește de la bancă fondurile care i se cuvin.

Faptul că banii sunt transferați de la bancă indică faptul că locuințele sunt achiziționate cu fonduri împrumutate. Ceea ce doar confirmă necesitatea de a folosi bunuri imobiliare ca garanție. În viitor, dacă dintr-o dată împrumutatul nu poate sau nu vrea să-și îndeplinească obligațiile, banca are dreptul de a confisca imobilul, de a-l vinde și de a lua bani pentru achitarea datoriei.

O caracteristică importantă a încheierii unei ipoteci cu putere de lege este prezența obligatorie a unei ipoteci.

Acest tip de credit ipotecar este foarte rar în băncile rusești. Se presupune că toți termenii acordului dintre împrumutător și împrumutat sunt scrise individual. În esență, acest tip de ipotecă are mai multe în comun cu un împrumut convențional decât cu o ipotecă legală. Are următoarele formate:

1. banca emite bani cu care clientul cumpără imobile, în timp ce împrumutul nu este vizat și nu necesită furnizarea de garanții;
2. sub formă de garanție, clientul oferă nu proprietatea în curs de cumpărare, ci proprietatea pe care o deține deja;
3. Gajul se emite după înregistrarea dreptului de proprietate.

Puține bănci sunt dispuse să acorde acest tip de credit ipotecar, deoarece acest lucru crește semnificativ riscul de nerambursare a fondurilor împrumutate. Chiar și ultima opțiune are dezavantajele ei pentru creditor. În acest caz, clientului i se acordă timp să înregistreze proprietatea pe numele său. Abia după aceasta se încheie un acord de gaj. Totuși, din punct de vedere oficial, proprietatea nu are sarcini. Iar dacă clientul refuză să-l oficializeze, atunci banca, nici măcar în instanță, nu va putea obține dreptul de proprietate asupra locuinței până la rambursarea integrală a contractului.

Care este diferența?

Ipoteca prin lege și contract are multe diferențe. Acestea se referă nu numai la riscuri pentru bancă, ci și la alte caracteristici importante:

O ipotecă este legal mai profitabilă pentru bancă. Din punct de vedere financiar, este mai bine și pentru împrumutat: nu trebuie să cheltuiască bani pe taxele de stat, iar condițiile de creditare pentru un astfel de împrumut sunt mai profitabile. O ipotecă, în virtutea contractului, conferă mai multe drepturi și libertăți în raport cu proprietatea achiziționată, dar absența oricărei garanții va impune clientului să-și confirme solvabilitatea și fiabilitatea financiară.

Întocmirea unui contract ipotecar; Aveți grijă când întocmiți contracte; Merită să obțineți un credit ipotecar?

Dintre numeroasele modalități de a scoate un apartament pe credit, o ipotecă prin lege este cea mai controversată și riscantă metodă. Dar uneori această metodă este singura posibilă atât pentru debitor, cât și pentru creditor.

Ce tipuri de credite ipotecare există

Dacă imobilul este achiziționat folosind fonduri de credit, atunci există două variante legislative pentru înregistrarea unei sarcini, două: o ipotecă cu forță de lege și cu forță de contract: diferențele dintre aceste metode sunt mici, dar fundamentale.

La înregistrarea unui imobil ca garanție în cadrul procedurii ipotecare în temeiul unui acord, informațiile despre grevare sunt înscrise în registru pe baza unui contract de gaj (ipotecă) concomitent cu înregistrarea contractului de cumpărare a imobilului. În acest caz, se întocmește întotdeauna un contract de ipotecă sau se emite o ipotecă.

Ipoteca, în temeiul legii Codului civil al Federației Ruse, este definită ca înregistrarea de stat a unui contract de cumpărare imobiliară care conține o obligație ipotecară. Acesta poate fi orice tip de acord, dar cel mai adesea este un contract de cumpărare și vânzare. Declarația de drepturi asupra unui astfel de obiect va indica restricțiile existente cu privire la grevarea dreptului: ipotecă cu putere de lege.

Ce înseamnă ipoteca legală?

Legislativ, problemele ipotecare sunt reglementate de Legea federală „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu aceasta” nr. 122-FZ din 21 iulie 1997, precum și de Legea federală „Cu privire la ipoteca (garajul imobiliar) ” Nr. 102-FZ din 16 iulie 1998.

Baza creării unei înscrieri în registrul de sarcini este înregistrarea de stat a contractului de cumpărare și vânzare, care conține informații că achiziția a fost efectuată folosind fonduri împrumutate.

Cu cuvinte simple, o obligație ipotecară (grevare) este înscrisă în registru atunci când noul proprietar vine la oficiul teritorial din Rosreestr cu un acord de transfer al dreptului de proprietate pentru a reînregistra proprietatea cumpărată pe numele său.

În cazul în care informațiile specificate în contractul de cumpărare și vânzare imobiliară nu sunt suficiente pentru a introduce grevarea în registrul de stat, atunci debitorul ipotecar și creditorul ipotecar pot depune o cerere comună de înregistrare a obligației ipotecare. Contractul de credit sau contractul de împrumut corespunzător este anexat acestuia.

Prin acordul comun al părților la tranzacție, înregistrarea sarcinii ipotecare în Rosreestr nu poate fi utilizată. Pentru a face acest lucru, o clauză corespunzătoare este prescrisă în contractul de cumpărare și vânzare a proprietății.

Domenii de aplicare

O ipotecă poate apărea cu forță de lege în următoarele situații:

1. Achiziționarea de terenuri, apartamente și alte proprietăți imobiliare folosind fonduri împrumutate, un împrumut bancar sau un împrumut vizat de la o entitate juridică.
2. Achiziționare, construcție de imobile cu plata integrală sau parțială folosind fonduri împrumutate.
3. O anuitate sau întreținere pe viață. În acest caz, gajul asupra proprietății este înregistrat pe numele beneficiarului chiriei.
4. Înregistrarea unui gaj asupra drepturilor de proprietate la achiziționarea unui imobil în construcție.

Citiți întotdeauna cu atenție contractele de credit ipotecar și de împrumut pentru a evita căderea în mâinile escrocilor. Piața imobiliară, în special în orașele mari, este o sursă ilegală de venit pentru un număr foarte mare de elemente criminale, așa că încercați să efectuați tranzacții prin agenții imobiliare de renume și notari reputați.

Caracteristicile unei ipoteci de drept

Este dificil de identificat avantajele și dezavantajele creării unui gaj prin forța legii, deoarece potențialele circumstanțe neprevăzute pot avea atât o conotație negativă, cât și una pozitivă, în funcție de al cărui punct de vedere este luat ca bază.

Să luăm în considerare principalele capcane la înregistrarea unei obligații ipotecare conform legii.

1. Întocmirea unui singur contract de cumpărare și vânzare de bunuri imobiliare. Absența unui contract de ipotecă reduce costurile financiare ale cumpărătorului și vânzătorului în timpul tranzacției, dar implică riscuri pentru creditor, care nu are drepturi de ipotecă înainte de înregistrarea acordului la Rosreestr.

În plus, există posibilitatea unei contestații ulterioare a achiziției de bunuri imobiliare în instanță, în urma căreia imobilul este restituit vânzătorului, iar împrumutul, împreună cu evidența ipotecară din Registrul Unificat de Stat, continuă să rămâne cu cumpărătorul-împrumutat.

2. Riscul de nerambursare a evidenței ipotecare după rambursarea creditului. Poate apărea o situație când cumpărătorul a achitat integral suma împrumutului, dar nu poate confirma acest fapt din cauza absenței sau dispariției creditorului, combinată cu lipsa documentelor justificative. Drept urmare, ipoteca poate deveni „perpetuă” și devine aproape imposibilă ocolirea restricțiilor existente privind grevarea dreptului (ipoteca de forță de lege).

3. Rezilierea ipotecii până la rambursarea integrală a sumei împrumutului. Această situație poate apărea dacă proprietatea a fost vândută din cauza neplatei împrumutului de către împrumutat.

După vânzarea bunului ipotecat, obligațiile împrumutatului față de bancă se consideră stinse. Cu toate acestea, încasările din vânzare ar putea să nu fie suficiente pentru a rambursa soldul împrumutului. În această situație, banca devine persoana vătămată.

4. Contestarea ipotecii. Din cauza cunoștințelor juridice reduse ale populației, mulți nu înțeleg esența actelor semnate la achiziționarea imobiliare. Drept urmare, oamenii cred că contractul de cumpărare și vânzare nu este baza pentru gajarea proprietății și încearcă să-i conteste valabilitatea în instanță. Ca urmare, apare un litigiu care este nedorit pentru creditor.

În aprilie 2007, OJSC (vânzător) și SRL (cumpărător) au încheiat un contract de cumpărare și vânzare pentru o proprietate imobiliară (cladire nerezidențială). Nu au fost întocmite alte acorduri în legătură cu obiectul precizat. Acordul prevede că la transferul obiectului vândut, părțile trebuie să întocmească un act de transfer - după plata integrală a prețului de vânzare al obiectului. Contractul nu conține nicio clauză privind momentul transferului dreptului de proprietate. În mai 2007, acordul a fost înregistrat de camera de înregistrare. Cumpărătorului i s-au eliberat două certificate de înregistrare de stat a dreptului de proprietate cu o restricție (grevare): ipotecă cu putere de lege. Până în prezent, prețul de răscumpărare nu a fost plătit vânzătorului. Actul de transfer nu a fost întocmit. Obiectul se află în bilanţul vânzătorului. Fără plata integrală, el nu transferă proprietatea cumpărătorului. Serviciul Fiscal Federal consideră că cumpărătorul în mod ilegal nu pune clădirea în bilanț ca obiect al mijloacelor fixe, solicită ca această înregistrare să fie efectuată și impozitul pe proprietate să fie perceput corespunzător. Sunt legale acțiunile camerei de înregistrare în înregistrarea acordului și eliberarea certificatelor cu restricții? Are dreptate Serviciul Fiscal Federal?

Autoritățile fiscale au dreptate

În situația în cauză (cu condiția ca camera de înregistrare să fi formalizat transferul dreptului de proprietate asupra imobilului cu eliberarea unui certificat de proprietate cu grevare), cerința organului fiscal de a insista asupra contabilizării bunului achiziționat de către cumpărător este legale.

Înregistrarea de stat a transferului dreptului de proprietate asupra bunurilor imobiliare este pentru autoritățile fiscale o confirmare incontestabilă a obligației cumpărătorului de a pune proprietatea achiziționată în bilanț ca mijloc fix și de a plăti impozitul pe proprietate (articolul 374 din Codul fiscal al Federației Ruse) . Acest lucru se explică prin faptul că dreptul de proprietate asupra bunurilor imobiliare, precum și transferul acestuia către alte persoane, sunt supuse înregistrării de stat în Registrul Unificat de Stat al Drepturilor Imobiliare și Tranzacțiilor cu acesta (USRP). Din momentul înregistrării de stat ia naștere dreptul de proprietate asupra bunurilor imobiliare (clauza 1 a articolului 131, articolul 219 și clauza 2 din Codul civil al Federației Ruse).

Eroare de registrator?

Există două motive pentru care rezultatul tranzacției nu corespunde așteptărilor părților. În primul rând, contractul nu formulează clar o condiție cu privire la procedura specială de transfer al dreptului de proprietate asupra imobilului vândut (după plata integrală). În al doilea rând, autoritatea de înregistrare nu a luat în considerare pe deplin termenii acordului și, în opinia noastră, a comis o încălcare la înregistrarea tranzacției de vânzare-cumpărare și a transferului de drepturi în temeiul acestuia.

După cum rezultă din întrebare, părțile intenționau să încheie un contract de cumpărare și vânzare de bunuri imobiliare nu doar cu plata în rate (Codul civil al Federației Ruse), ci cu o procedură specială de transfer al proprietății asupra proprietății - după plata integrală în temeiul acord. Această concluzie este indirect indicată de condiția contractuală dată în întrebare: proprietatea se transferă după plata integrală a prețului de vânzare. Această procedură este permisă în virtutea Codului civil al Federației Ruse.

Pentru informații

Articolul 491 din Codul civil al Federației Ruse „Rezervarea drepturilor de proprietate de către vânzător”

În cazurile în care contractul de vânzare-cumpărare prevede că dreptul de proprietate asupra bunurilor transferate cumpărătorului este păstrat de către vânzător până la plata bunurilor sau apariția altor împrejurări, cumpărătorul nu are dreptul de a înstrăina bunurile sau de a dispune. acestea în orice alt mod înainte de transferul drepturilor de proprietate către acesta, dacă legea nu prevede altfel sau un contract sau nu rezultă din scopul și proprietățile bunurilor.

Dar capacitatea de a utiliza un design special pentru a determina momentul transferului dreptului de proprietate (după plata integrală) depinde de prezența în contract a unei condiții ca vânzătorul să-și păstreze dreptul de proprietate până la un moment dat. Nu există o astfel de condiție în contract. Indică doar momentul transferului proprietății, nu și momentul transferului proprietății.

Cel mai probabil, autoritatea de înregistrare a decis că condițiile speciale ale Codului civil al Federației Ruse nu sunt aplicabile în acest caz și a considerat acordul ca o tranzacție de cumpărare și vânzare cu plată în rate (Codul civil al Federației Ruse) cu transfer de proprietate către cumpărător până la plata integrală.

Pentru a utiliza structura transferului de proprietate prevăzută de Codul civil al Federației Ruse, următoarea condiție ar fi trebuit să fie inclusă în contract: dreptul de proprietate asupra bunurilor transferate cumpărătorului rămâne în sarcina vânzătorului până la plata integrală a bunuri. Ar permite autorității de înregistrare să determine fără ambiguitate momentul transferului dreptului de proprietate și să efectueze corect acțiunile de înregistrare.

În același timp, absența unui certificat de transfer și acceptare indică neîndeplinirea contractului de către vânzător. În astfel de circumstanțe, autoritatea de înregistrare trebuia doar să înregistreze tranzacția în sine (contract de cumpărare și vânzare), iar transferul drepturilor de proprietate numai după ce părțile au îndeplinit termenii acordului. Din partea cumpărătorului, aceasta este plata integrală (confirmarea este furnizată prin ordine de plată sau alte dovezi permise de termenii contractului); din partea vânzătorului, acesta este transferul proprietății (confirmat printr-un certificat de acceptare semnat de ambele părți către contractul).

Inregistrarea unei ipoteci cu putere de lege

Dacă există un certificat de transfer și acceptare semnat de părți, autoritatea de înregistrare are dreptul de a înregistra transferul de drepturi cu o grevare (ipotecă), în ciuda absenței unui acord separat de gaj (ipotecă) și a declarațiilor corespunzătoare ale părților. la tranzacție. Lasă-mă să explic.

În baza unui contract de vânzare-cumpărare imobiliară, vânzătorul se obligă să transfere imobilul în proprietatea cumpărătorului (clauza 1 a articolului 130 și clauza 1).
Codul civil al Federației Ruse). Transferul dreptului de proprietate asupra bunurilor imobiliare către cumpărător în temeiul unui astfel de acord este supus înregistrării de stat. Din momentul implementării sale, dobânditorul dobândește dreptul de proprietate asupra bunurilor imobiliare (clauza 1 a articolului 551 și clauza 2 din Codul civil al Federației Ruse).

Un contract de cumpărare și vânzare de bunuri imobiliare poate fi încheiat în condițiile de plată în rate (clauza 1 din articolul 488 și clauza 1 din Codul civil al Federației Ruse). Clauza 3 din Codul civil al Federației Ruse prevede că regulile prevăzute în clauzele 2, 4 și 5 din Codul civil al Federației Ruse se aplică unui acord de vânzare a mărfurilor pe credit cu condiția plății în rate.

Potrivit paragrafului 1 al art. 2 din Legea federală nr. 122-FZ din 21 iulie 1997, înregistrarea de stat a drepturilor asupra bunurilor imobiliare și a tranzacțiilor cu aceasta este un act juridic de recunoaștere și confirmare de către stat a apariției, limitării (grevării), transferului sau încetării drepturi la bunuri imobiliare în conformitate cu Codul civil al Federației Ruse. Înregistrarea de stat este singura dovadă a existenței unui drept înregistrat la bunuri imobiliare. Un astfel de drept poate fi contestat doar în instanță.

În cazul în cauză, contractul prevede că bunurile nu sunt transferate cumpărătorului până la efectuarea plății integrale; prin urmare, acestea nu pot fi considerate gajate, ținând cont de regulile de mai sus. Astfel, înregistrarea transferului drepturilor de proprietate cu grevare a fost efectuată cu încălcarea normelor legislației în vigoare.

Atenționare către vânzător

Dezacordul unei persoane cu actul de înregistrare de stat ar trebui să fie considerat ca vânzătorul având o cerință independentă cu privire la subiectul înregistrării. O modalitate adecvată de a proteja drepturile vânzătorului asupra unei proprietăți este de a depune o cerere în modul prescris pentru recunoașterea dreptului împotriva persoanei specificate în actul de înregistrare (a se vedea rezoluțiile Serviciului Federal Antimonopol din Districtul Central din 15 iunie , 2007 în dosarul nr. A35-5767/06-C11, raionul Caucaz de Nord din data de 06.06.2007 nr. F08-2930/2007 în dosarul nr. A32-23817/2006-36/551, din data de 22.05.2007 nr. 2437/2007 în dosarul nr. A32-17490/2006-41/464, raionul Orientul Îndepărtat din 24.04.2007, 17.04.2007 nr. F03-A73/07-1/883 în dosarul nr. A73-6497/2 -36).

Regulile Codului civil al Federației Ruse (în continuare - Codul civil al Federației Ruse) privind drepturile reale se aplică gajului de bunuri imobiliare (ipotecă) și în măsura în care nu sunt reglementate de aceste reguli și de Legea federală a 16 iulie 1998 Nr. 102-FZ „Cu privire la ipoteca (ipoteca de bunuri imobiliare)” (în continuare – Legea privind ipoteca), dispoziții generale privind gajul (clauza 4 a articolului 334 din Codul civil al Federației Ruse).

Conceptul de acord de gaj este dat în articolul 334 din Codul civil al Federației Ruse, potrivit căruia „în virtutea unui gaj, creditorul obligației garantate prin gaj (creditarul gajist) are dreptul, în cazul în care: neîndeplinirea sau executarea necorespunzătoare de către debitor a acestei obligații, de a primi satisfacție din valoarea bunului gajat (subiectul gajului) în mod preferențial înaintea altor creditori ai persoanei care deține bunul gajat (debitorul ipotecar).

În virtutea unui gaj, în conformitate cu normele Codului civil al Federației Ruse, creditorul are dreptul, în cazul neîndeplinirii sau executării necorespunzătoare de către debitor a obligației garantate, de a primi satisfacție din valoarea a proprietății gajate (clauza 1 a articolului 334 din Codul civil al Federației Ruse). O ipotecă ca tip de garanție oferă satisfacție exclusiv în detrimentul valorii imobiliare.

Potrivit paragrafului 1 al articolului 130 din Codul civil al Federației Ruse, lucrurile imobile (imobile, imobile) includ terenuri, terenuri de subsol și tot ceea ce este ferm legat de pământ, adică obiecte a căror mișcare fără daune disproporționate. scopul lor este imposibil, inclusiv clădiri, structuri, obiecte de construcție neterminată.

Un contract de ipotecă este un acord privind gajarea unui imobil. Contractul de ipotecă conține prevederi privind obiectul ipotecii, evaluarea de piață a obiectului ipotecii, esența, mărimea și termenul de îndeplinire a obligației (condiții materiale) garantate prin ipotecă, precum și alte condiții (clauza 1 a art. 9). din Legea ipotecare). Absența condițiilor esențiale într-un contract de ipotecă face ca un astfel de acord să fie neîncheiat (articolul 432 din Codul civil al Federației Ruse).

Contractul de ipotecă se întocmește în formă scrisă simplă și nu necesită legalizare obligatorie (clauza 1, art. 10 din Legea ipotecarului”).

Orice proprietate poate fi gajată, inclusiv lucruri și drepturi de proprietate. Excepțiile sunt stabilite prin lege (clauza 1 a articolului 336, clauza 1 a articolului 358.1 din Codul civil al Federației Ruse).

Proprietatea gajată rămâne la debitorul gajist, cu excepția cazului în care Codul civil al Federației Ruse, o altă lege sau un acord nu prevede altfel (clauza 1 a articolului 338 din Codul civil al Federației Ruse).

Debitorul ipotecar poate fi fie debitorul însuși, fie un terț (clauza 1, articolul 335 din Codul civil al Federației Ruse). Pentru a gaja un lucru, este necesar ca debitorul gajist să aibă dreptul de proprietate asupra acestuia. O persoană care are un alt drept de proprietate poate gaja un lucru în cazurile prevăzute de Codul civil al Federației Ruse (clauza 2 a articolului 335 din Codul civil al Federației Ruse). Debitorul dreptului poate fi o persoană care este creditor în obligația din care rezultă dreptul gajat (titularul dreptului) (clauza 1 a articolului 358.1 din Codul civil al Federației Ruse).

Debitorul gajist al gajului este o bancă sau altă organizație de credit, sau o altă entitate juridică care a acordat un împrumut sau un împrumut direcționat pentru achiziționarea de bunuri imobiliare (teren sau spații rezidențiale).

Contractul de gaj trebuie să fie încheiat în formă scrisă simplă, cu excepția cazului în care se stabilește o formă notarială prin lege sau prin acordul părților.

Un acord de gaj pentru a asigura îndeplinirea obligațiilor care decurg dintr-un acord, care trebuie autentificat la notar, este supus legalizării notariale.

Nerespectarea formei acordului de gaj atrage invaliditatea acestuia (clauza 3 a articolului 339 din Codul civil al Federației Ruse).

În conformitate cu paragraful 3 al articolului 339 din Codul civil al Federației Ruse și paragraful 1 al articolului 19 din Legea privind ipoteca (modificată în vigoare la data încheierii contractului), o ipotecă este supusă înregistrării de stat în Registrul unificat de stat al drepturilor imobiliare și tranzacțiilor cu acesta (denumit în continuare Registrul unificat de stat al proprietăților imobiliare) în modul stabilit prin Legea federală nr. 122-FZ din 21 iulie 1997 „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor la imobile și tranzacțiile cu acesta” (denumită în continuare Legea înregistrării).

Conform paragrafului 1 al articolului 11 din Legea cu privire la ipoteca (modificată în vigoare la data încheierii contractului), înregistrarea de stat a unui acord care dă naștere unei ipoteci cu putere de lege constituie temeiul înregistrării în Registrul unificat de stat al apariției unei ipoteci cu putere de lege.

În cazul unei ipoteci, cu putere de lege, ipoteca ca grevare a proprietății ia naștere din momentul înregistrării de stat a dreptului de proprietate asupra acestui imobil, cu excepția cazului în care se stabilește altfel prin acord (clauza 2 din art. 11 din Legea ipotecare) .

Drepturile debitorului ipotecar (dreptul de gaj) asupra proprietății prevăzute de Legea ipotecară și de contractul de ipotecă se consideră a izvora din momentul în care ipoteca este înregistrată în Registrul unificat de stat, dacă legea nu prevede altfel. Dacă o obligație garantată printr-o ipotecă a luat naștere după înregistrarea ipotecii în Registrul unificat de stat, drepturile creditorului ipotecar iau naștere din momentul nașterii acestei obligații (clauza 3 din articolul 11 ​​din Legea ipotecare).

Alineatul 2 al articolului 20 din Legea ipotecare prevede că ipoteca este supusă înregistrării de stat cu putere de lege.

Înregistrarea de stat a unei ipoteci cu forța legii se efectuează simultan cu înregistrarea de stat a drepturilor de proprietate ale persoanei ale cărei drepturi sunt grevate de ipotecă, cu excepția cazului în care legea federală prevede altfel. Drepturile debitorului ipotecar în temeiul unei ipoteci pot fi certificate prin forță de lege printr-o ipotecă.

În conformitate cu paragraful 1 al articolului 2 din Legea înregistrării, înregistrarea de stat este singura dovadă a existenței unui drept înregistrat.

O analiză a normelor de drept enunțate ne permite să concluzionăm că orice gaj de imobil, indiferent de temeiul apariției acestuia, este supus înregistrării de stat, întrucât înregistrarea de stat este singura dovadă a existenței unui drept înregistrat.

Există două tipuri de credit ipotecar imobiliar: ipotecar prin contract și ipotecar prin lege.

O ipotecă în virtutea unui acord ia naștere la voința părților, pe baza unui contract de ipotecă încheiat între acestea.

O ipotecă are loc cu forță de lege dacă:

– o casă de locuit sau un apartament achiziționat integral sau parțial cu un împrumut de la o bancă sau altă organizație de credit este gajată din momentul înregistrării de stat a ipotecii în Registrul unificat de stat (clauza 1 a art. 77 din Legea ipotecare);

– spații rezidențiale construite în întregime sau parțial folosind economii pentru furnizarea de locuințe pentru personalul militar, furnizate în temeiul unui contract de împrumut pentru locuințe, în conformitate cu Legea federală din 20 august 2004 nr. personal militar” se consideră a fi situat gajat din momentul înregistrării de stat a dreptului de proprietate asupra unui imobil de locuit (clauza 4, art. 77 din Legea ipotecare);

– un teren dobândit din fonduri de credit de la o bancă sau altă organizație de credit, sau fonduri dintr-un împrumut vizat acordat de o altă persoană juridică pentru achiziția acestui teren, se consideră a fi gajat din momentul înregistrării de stat a dreptului de proprietate al împrumutatului a acestui teren. Dacă terenul corespunzător este închiriat, atunci o ipotecă ia naștere în vigoare pentru dreptul de închiriere, cu excepția cazului în care se stabilește altfel prin legea federală sau prin contractul de închiriere (clauza 1, articolul 64.1 din Legea ipotecare);

– la construirea unei clădiri sau structuri pe un teren gajat în baza unui contract de ipotecă, ipoteca se aplică acestor clădiri și structuri, cu excepția cazului în care contractul de ipotecă prevede altfel (articolul 65 din Legea ipotecii);

– un teren pe care, folosind fonduri de credit de la o bancă sau altă organizație de credit, sau fonduri dintr-un împrumut țintit acordat de o altă persoană juridică, o clădire sau structură a fost achiziționată, construită sau este în construcție, dreptul de a închiria un astfel de terenul este considerat a fi gajat din momentul înregistrării de stat a drepturilor de proprietate pentru o clădire sau o structură dobândită, construită sau în construcție, cu excepția cazului în care legea sau acordul federal prevede altfel (articolul 64.2 din Legea ipotecare);

– în cazul înregistrării dreptului de proprietate asupra unui imobil finalizat care a fost anterior înregistrat și ipotecat ca obiect de construcție neterminată, ipoteca rămâne în vigoare, iar obiectul acesteia este imobilul (structura) ridicată ca urmare a finalizării construcției ( Articolul 76 din Legea Ipoteca);

– la transmiterea unui teren sau a altor bunuri imobiliare cu titlu de plată a chiriei, beneficiarul chiriei, ca garanție a obligației plătitorului de chirie, dobândește dreptul de gaj asupra acestui bun (clauza 1 din art. 587 din Codul civil). al Federației Ruse);

– o ipotecă cu forță de lege apare dacă o proprietate este achiziționată pe credit sau în rate (articolele 488 și 489 din Codul civil al Federației Ruse);

– un teren deținut de dezvoltator (drept de închiriere sau de subînchiriere), și un bloc de locuințe și (sau) alt obiect imobiliar în curs de construire (creat) pe acest teren pentru a asigura îndeplinirea obligațiilor dezvoltatorului (debitorului ipotecar) conform acordului din momentul înregistrării de stat a acordului sunt considerate gajate de către participanții la construcția comună (debitori ipotecari).

Astăzi, perioada pentru înregistrarea de stat a unei ipoteci a terenurilor, clădirilor, structurilor și spațiilor nerezidențiale este de 15 zile lucrătoare, iar o ipotecă a spațiilor rezidențiale este de 5 zile lucrătoare.

De la 1 iulie 2014, un contract de ipotecă sau un contract de împrumut care conține o obligație garantată printr-o ipotecă nu este supus înregistrării de stat, cu toate acestea, ipoteca în sine trebuie înregistrată în modul prevăzut de lege. Pentru creditele ipotecare pentru locuințe, este prevăzută o perioadă de înregistrare accelerată - cinci zile lucrătoare de la data depunerii documentelor necesare. În virtutea legii, nu se plătește nicio taxă de stat pentru înregistrarea de stat a unei ipoteci.

În cazul în care imobilul care este ipotecat este deținut în comun, este necesar acordul scris al tuturor proprietarilor. Consimțământul celuilalt soț trebuie să fie legalizat (clauza 1, articolul 7 din Legea ipotecare, clauza 3, articolul 35 din Codul familiei al Federației Ruse).

Atunci când o casă de locuit sau un apartament aflat în proprietatea minorilor, a persoanelor cu capacitate juridică limitată sau a persoanelor incompetente asupra cărora s-a constituit tutela sau curatela este gajată, tranzacția trebuie convenită cu autoritatea tutelară și tutelă (clauza 5 din art. 74 din Ipoteca). Legea, clauza 2 Articolul 37 din Codul civil al Federației Ruse).

Odată cu încetarea obligației de împrumut, gajul este încetat. Încetarea ipotecii trebuie consemnată în Registrul de stat unificat (articolul 352 din Codul civil al Federației Ruse, articolul 25 din Legea ipotecare). Ca regulă generală, pentru a răscumpăra o înregistrare ipotecară, este suficient să se prezinte autorității de înregistrare:

– declarație de la deținătorul creditului ipotecar;

– sau o cerere comună a debitorului gajist și a creditorului gajist;

– sau o cerere a debitorului ipotecar cu depunerea concomitentă a unei note de ipotecă care să conțină o notă a titularului ipotecii privind îndeplinirea integrală a obligației garantate prin ipotecă. Această marcă trebuie să cuprindă cuvinte despre îndeplinirea obligației și data îndeplinirii acesteia, și trebuie, de asemenea, certificată prin semnătura titularului ipotecii și certificată prin sigiliul acestuia (dacă există sigiliu) (clauza 2 a articolului 25). din Legea ipotecare).

La răscumpărarea evidenței de înregistrare a ipotecii, ipoteca este anulată (clauza 3, articolul 25 din Legea ipotecare).

Înregistrarea ipotecii se rambursează în termen de trei zile lucrătoare (clauza 1, art. 25 din Legea ipotecare).

Nu există nicio obligație de stat de a plăti pentru rambursarea înregistrării ipotecare.

Astfel, o ipotecă este înțeleasă în mod tradițional ca un gaj al unui imobil care rămâne în posesia debitorului, dar cu interzicerea dreptului de a dispune liber de acest bun. Caracteristicile calificative ale unei ipoteci fac obiectul contractului de gaj, care nu poate fi decât un lucru imobil, și reținerea de către debitorul ipotecar a drepturilor de a deține și de a folosi acest lucru.

Natalya Shcherbinina,

expert sef

Departamentul Omsk

Biroul Rossreestr

în regiunea Omsk,

registrator de stat.

Opt din zece persoane pe care le cunosc cred că un credit ipotecar este un împrumut pentru achiziționarea de bunuri imobiliare. Aceasta este o concepție greșită foarte comună asociată cu seria asociativă adânc înrădăcinată ipotecar - bancă - împrumut. De fapt, foarte des avem de-a face cu substituirea conceptelor de credit ipotecar si credit ipotecar, ca să nu mai vorbim de faptul că ipoteca legala poate apărea fără o bancă, trebuie doar să întocmiți în mod corespunzător un acord pentru cumpărarea și vânzarea unui apartament. În acest articol vom înțelege ce este de fapt o ipotecă.

O mică istorie a creditelor ipotecare

De sine conceptul de ipotecă se întoarce la vremurile Greciei Antice. În acele vremuri, dacă un datornic nu plătea la timp datoria, cădea în sclavie. Cu toate acestea, sufletele umane erau adesea ieftine și nu puteau acoperi datoria. Un alt lucru este terenul și proprietatea, care ar putea servi drept garanții mai scumpe pentru rambursarea datoriilor. Credit ipotecar era numele unui stâlp sau al unei pietre pe care debitorul trebuia să-l pună pe terenul său după ce a primit bani ca garanție pentru parcelă și tot ce se afla pe el. Pe acest stâlp sau piatră au fost cioplite numele debitorului, numele creditorului, suma datoriei și termenul acesteia. Dacă debitorul nu a plătit creditorul la timp, bunul acestuia, grevat cu ipotecă, trecea creditorului.

În principiu, puține s-au schimbat de-a lungul anilor și esența ipotecii a rămas aceeași. O ipotecă este un gaj (unul dintre tipurile de grevare) asupra unui imobil, care este o modalitate de garantare a obligațiilor. Dacă încerci să explici esența unui credit ipotecar în cuvinte mai simple, îți vine în minte următoarea situație: să presupunem că ai venit la un restaurant, te-ai săturat și nu ai destui bani pentru a închide contul. Apoi ți-ai lăsat telefonul mobil drept garanție și te-ai dus acasă să iei banii. Telefonul este al tău, dar este în depozit la chelnerul șef, iar dacă nu aduci banii, îți vei lua rămas-bun de la telefon.

O ipotecă este același lucru cu garanția, doar obiectul garanției este imobilul. Acțiunile care implică bunuri imobiliare sunt supuse înregistrării de stat, iar impunerea sau înlăturarea unui drept de drept nu face excepție. Puteți verifica prezența unui gaj uitându-vă la certificatul de înregistrare de stat a dreptului la obiect. Dacă rândul „grevare” conține cuvântul „ipotecă”, atunci este așa. Dacă nu aveți acces la certificat, puteți comanda un extras din Registrul Unificat de Stat al Drepturilor (extras USRE) de la camera de înregistrare de la locația obiectului. Dacă există o grevare sub forma unei ipoteci, aceasta se va reflecta în declarație. Acum să ne dăm seama în ce cazuri poate exista o grevare sub formă de credit ipotecar. Se face distincție între o ipotecă cu forță de contract și o ipotecă cu putere de lege.

Ipoteca de drept si ipoteca de contract

Ipoteca cu putere de lege apare în trei cazuri: la primire credit ipotecar, vânzări de credite, iar la încheiere contract de rentă.

1. La primirea credit ipotecar apartamentul este gajat la banca creditoare din momentul inregistrarii de stat a contractului de vanzare-cumparare cu inregistrare simultana a ipotecii si pana la plata finala de catre debitor in baza contractului de comodat.
2. Vând pe credit este considerată dacă în contract se prevede că cumpărătorul va plăti pentru contract după tranzacție. Această situație este reglementată de clauza 5 a articolului 488 din Codul civil al Federației Ruse: Cu excepția cazului în care contractul de cumpărare și vânzare nu prevede altfel, din momentul în care bunurile sunt transferate cumpărătorului și până la plata, bunurile vândute pe credit sunt recunoscute ca fiind gajate de către vânzător pentru a se asigura că cumpărătorul își îndeplinește obligația de a plăti pentru bunuri. Cu alte cuvinte, încercați să indicați în contract că cumpărătorul va plăti apartamentul în termen de trei zile de la înregistrarea de stat a contractului de cumpărare și vânzare, iar în certificatul emis în linia „grevare” veți vedea absolut „ipoteca de către puterea legii.” Dacă trebuie să indicați acest lucru, dar nu este nevoie de o grevare, atunci trebuie să includeți expresia în contract: Părțile au convenit că, în conformitate cu clauza 5 a articolului 488 din Codul civil al Federației Ruse, o ipotecă nu ia naștere cu forța legii.
3. În cazul încheierii unui acord anuități (întreținere pe viață cu persoanele aflate în întreținere) o ipotecă ia naștere și de drept. O astfel de sarcină este înlăturată la decesul pensionarului. Foarte des, apropo, chiriașii uită să facă asta. Este important de reținut că o astfel de grevare poate fi eliminată simultan cu înregistrarea de stat a următoarei tranzacții.

Ipoteca prin acord ia naștere pe baza unui acord încheiat între părțile la contract. Conform unui astfel de acord, creditorul (debitorul ipotecar) are dreptul prioritar de a-și satisface creanțele bănești față de debitor (debitorul ipotecar). Cel mai frapant exemplu de credit ipotecar prin contract este credit ipotecar garantat cu bunuri imobiliare existente, în care împrumutatul poate primi o sumă mare de bani (de obicei nu mai mult de 60% din valoarea de piață a apartamentului) în scop personal, punând la dispoziție băncii un apartament ca garanție pentru rambursarea împrumutului.

Rezumat: o ipotecă este un gaj asupra unui bun imobiliar pentru a garanta obligațiile dintr-un contract. Există o ipotecă prin acord și o ipotecă cu forță de lege (articolul 488 din Codul civil al Federației Ruse, chirie). Un credit ipotecar este un credit garantat cu imobiliare.

La primirea unui împrumut ipotecar, apartamentul este gajat la banca creditoare din momentul înregistrării de stat a contractului de cumpărare și vânzare cu înregistrarea simultană a ipotecii și până la plata finală a împrumutatului conform contractului de împrumut.