ВВЕДЕНИЕ

Тема данной курсовой работы посвящена
договорам о передаче имущества (вещи) во временную собственность и в
пользование. Такие договора гражданское законодательство относит к имущественным.
Такая относимость осуществляется исходя из объекта и содержания правового
отношения, порождаемого договором. Имущественным является договор, на
основе которого возникает имущественно правовая связь (имущественное
отношение); он обеспечивает перемещение материальных благ (товарообмен).
Подавляющее число договоров в гражданском праве являются имущественными. В
данной курсовой работе рассматриваются только некоторые из них, а именно:

– договоры ренты, договор пожизненного
содержания с иждивением;

Договоры аренды

– договоры найма жилого помещения, проката.

Кроме того, в курсовой работе
рассматриваются особенности договоров аренды и найма с участием
публично-правовых образований.

Актуальность данной темы трудно
переоценить. Договора известны на протяжении многих столетий, они призваны
обеспечить стабильность в ключевых сферах жизни общества, стабильность,
устойчивость и определенность имущественных и личных неимущественных отношений.
Они реализуют важнейшее начало жизнедеятельности людей – решение жизненных
вопросов на началах согласия, диалога, взаимно согласованной воли.

Цель данной курсовой работы – рассмотреть и
изучить эти договора, выявить особенности и тонкости их заключения.

Курсовая работа состоит из Введения, пяти
глав, Заключения, Списка используемой литературы.

Глава I . Понятие
договора ренты

Договор ренты – это соглашение, в силу
которого одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику
ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на
полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде
определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в
иной форме (ст. 583 ГК РФ).

Договор ренты является:

– реальным;

– возмездным;

– двусторонним.

Субъекты. Получателем
ренты могут быть только граждане, за исключением получателей постоянной ренты,
которыми могут быть также некоммерческие организации, если это не противоречит
закону и целям их деятельности. Ограничений по субъектному составу плательщиков
ренты не установлено.

Форма. Всякий договор
ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий
отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также
государственной регистрации.

Существенные условия и содержание. В
зависимости от срока договора различают постоянную ренту (обязанность выплаты
ренты – бессрочная) и пожизненную ренту (обязанность выплаты ренты – на срок
жизни гражданина). Права получателя постоянной ренты передаются, переходят по
наследству либо в порядке правопреемства к лицам, могущим быть получателями
ренты, если иное не предусмотрено законом или договором.

Предметом договора ренты является как
движимое (включая деньги), так и недвижимое имущество. Как разновидность
пожизненной ренты выделяют договор пожизненного содержания гражданина с
иждивением, предметом которого может быть только недвижимость.

Размер пожизненной ренты не может быть
менее одного МРОТ в расчете на месяц. Стоимость общего объема пожизненного
содержания с иждивением не может быть менее двух МРОТ в месяц. Для постоянной
ренты требования к ее минимальному размеру отсутствуют.

При пожизненной ренте, установленной в
пользу нескольких граждан, их доли в праве на получение ренты считаются
равными, если иное не предусмотрено договором. В случае смерти одного из
получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим
его получателям ренты, если договором не предусмотрено иное.

Если иное не предусмотрено договором,
периодичность выплаты постоянной ренты – по окончании каждого календарного
квартала, пожизненной ренты – по окончании каждого календарного месяца.

Существенным условием договора,
предусматривающего передачу под выплату ренты движимого имущества, является
условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение
исполнения его обязательств либо застраховать в пользу получателя ренты риск
ответственности за неисполнение либо не надлежащее исполнение этих
обязательств.

При передачи под выплату ренты земельного
участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечении
обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество.

Обязанностью получателя ренты является
отчуждение плательщику ренты имущества, предназначенного под выплату ренты.
Имущество может отчуждаться возмездно, и тогда к отношениям сторон по передачи
и оплате применяются правила о купле – продаже, а в случае, когда такое
имущество передается бесплатно, правила о договоре дарения постольку, поскольку
это не противоречит существу договора.

Риск случайной гибели или случайного
повреждения имущества, переданного бесплатно под выплату постоянной ренты,
несет плательщик ренты. При пожизненной ренты плательщик несет указанный риск
независимо от способа отчуждения имущества. Обязанностью плательщика ренты
является выплата ренты. По общему правилу рента выплачивается в деньгах, но
договором постоянной ренты может быть предусмотрена выплата путем
предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по
стоимости денежной сумме ренты. При пожизненном содержании с иждивением,
напротив, основной формой выплаты является обеспечение потребностей в жилище,
питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и
уход за ним. Пожизненное содержание может быть заменено выплатой периодических
платежей.

Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать
в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, но в договоре
пожизненного с иждивением – только с предварительного согласия получателя
ренты.

Прекращение. Договор
постоянной ренты может быть прекращен путем выкупа ее плательщиком ренты по
собственной инициативе (ст. 592 ГК РФ) или по требованию получателя ренты (ст.
593).

Договор пожизненной ренты прекращается со
смертью получателя ренты (последнего из получателя ренты, если их было
несколько). В случае существенного нарушения договора пожизненной ренты
плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика выкупа
ренты, а если это договор пожизненного содержания с иждивением – то возврата
недвижимого имущества, переданного под выплату ренты или выкупа ренты.

Глава II . Договор аренды
Понятие договора аренды

Договор аренды – это соглашение, в силу
которого арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во
временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Конструкция договора аренды позволяет,
таким образом, эффективно включать имущество в гражданский оборот.

Договор аренды является:

– консенсуальным;

– возмездным;

– двусторонним;

– взаимным.

Субъекты. Арендодателем
может быть только собственник сдаваемого в аренду имущества или лицо,
уполномоченное собственником. Смена собственника арендованного имущества не
является основанием для прекращения договора (здесь действует вещное «право
следования»). Арендатором может быть любое дееспособное лицо. Закон
предусматривает, что в отдельных видах договора аренды арендодателями могут
быть только предприниматели.

Форма. Договор аренды
может быть заключен в устной форме. Простая письменная форма требуется, если
срок договора, заключенного гражданами, не превышает один год. Договор должен
быть заключен в письменной форме (независимо от срока), если хотя бы одной из
сторон является юридическое лицо. Договор аренды недвижимости подлежит
государственной регистрации на условиях, определенных нормами о договоре аренды
зданий и сооружений и о договоре аренды предприятия.

Если в договоре аренды есть условие о
выкупе арендованного имущества, договор заключается в форме, предусмотренной
для договора купли-продажи такого имущества.

Существенные условия и
содержание. Существенным условием договора аренды является предмет,
которым выступают индивидуально – определенные не потребляемые вещи.

Важное значение имеет срок аренды, который
может определятся в нескольких вариантах:

1)
Срок
определяется в договоре – в этом случае досрочное прекращение договора возможно
или по соглашению сторон, или судом на условиях досрочного расторжения договора
по требованию одной из сторон.

2)
Если
срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на
неопределенный срок – в этом случае любая из сторон вправе в любое время без
объяснения мотивов отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону
за один месяц, а при аренде недвижимости – за три месяца.

3)
Если
по истечении установленного сторонами срока арендатор продолжает пользоваться
арендованным имущественном при отсутствии возражений со стороны арендодателя,
договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

4)
Законом
могут быть установлены предельные сроки аренды. Стороны могут установить в
договоре срок меньший или равный предельному. Если сторонами установлен срок,
превышающий предельный, договор считается заключенным на срок равный
предельному. Договор с неопределенным сроком прекращается при истечении
предельного срока.

Важным условием договора является условие об арендной плате.
Арендная плата может устанавливаться сторонами в различных формах: денежной,
натуральной, путем предоставления арендатором определенных услуг и т.д. Если
арендная плата установлена в не денежной форме, договор является смешанным. В
общих нормах о договоре аренды отсутствует указание на то, что при отсутствии
условия об арендной плате договор считается незаключенным, следовательно,
арендная плата в этом случае взыскивается по ставкам, обычно применяемым при
аренде аналогичного имущества (то же относится к порядку, условиям и срокам
внесения платы).

Судебная практика выработала положение, по которому досрочное
освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке
действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства
арендатора по внесению арендной платы.

В большинстве случаев, кроме права пользования, арендатор
приобретает право владения арендованным имуществом – вещное право, являющееся основой
для вещной защиты (в том числе и против собственника) и право следования; он,
кроме того становится собственником плодов и иных объективированных результатов
правомерного использования арендованного имущества.

Обязанностью арендодателя является передача
имущества арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора и
назначению имущества. Имущество передается со всеми принадлежностями и
относящимися к нему документами. При не предоставлении имущества и (или) его
принадлежностей и документов арендатор вправе истребовать имущество или
документы, или потребовать расторжения договора и возмещения убытков, вызванных
задержкой предоставления. Судебная практика установила, что арендодатель,
который не исполнил обязательство по передаче сданного в аренду имущества в
установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной
платы только после фактической передачи последнему имущества.

Обязанностью арендатора является своевременное
внесение арендной платы и возвращение по окончании договора арендованного
имущества в том состоянии, в котором оно было получено, с учетом нормального
износа или в состоянии, обусловленном договором. При не возврате или
несвоевременном возврате имущества, арендодатель вправе требовать внесения
арендной платы за время просрочки и возмещения убытков.

Права и обязанности сторон по владению, пользованию и
распоряжению арендованным имуществом:

а) Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в
соответствии с условиями договора или назначением имущества, в противном случае
арендодатель имеет право требовать расторжения договора и возмещения убытков.

б) Арендатор вправе распоряжаться арендованным имуществом
только с согласия арендодателя. К актам распоряжения относятся: предоставление
имущества в субаренду (поднаем) или ссуду, передача прав и обязанностей по
договору другому лицу (перенаем), залог арендных прав, передача их в уставный
капитал и т.п. За исключением перенайма, ответственным перед арендодателем
остается арендатор.

в) Арендатор может производить улучшение арендованного
имущества. Отделимые улучшения являются собственностью арендатора, по окончании
договора он их забирает с собой. На производство неотделимых улучшений
требуется согласие арендодателя. Если согласие было получено, по окончании договора
арендатору возмещаются затраты на неотделимые улучшения. Если согласия
арендодателя не было, затраты возмещению не подлежат.

г) Арендатор обязан поддерживать арендованное имущество в
исправном состоянии. Если иное не предусмотрено договором, арендатор несет
расходы на содержание имущества и производит текущий ремонт, а арендодатель
производит за свой счет капитальный ремонт.

Прекращение. Помимо случаев отказа от договора, заключенного на
неопределенный срок, прекращение договора возможно:

1)
В
связи с истечением срока договора. При этом арендатор, надлежащим образом
исполнявший свои обязанности, имеет при прочих равных условиях преимущественное
перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок,
уведомив об этом арендодателя. Такого права не возникает, если арендодатель не
намерен вообще ни с кем заключать договор аренды на новый срок. Однако если
арендодатель в течение года по окончании договора заключит договор аренды с
другим лицом, арендатор вправе требовать перевода на себя прав и обязанностей
по заключенному договору и возмещения убытков либо только возмещения убытков.

2)
По
требованию одной из сторон договор может быть расторгнуть в судебном порядке
при существенном нарушении одной из сторон своих обязанностей (в частности, если
арендатор более двух раз подряд не вносит арендную плату или арендодатель не
производит капитальный ремонт). При этом арендодатель вправе требовать
досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного
предупреждения.

3)
В
судебном порядке договор может быть расторгнут арендатором и в случае, если
арендованное имущество окажется в непригодном для использования состоянии по
обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает (случайная гибель или
повреждение имущества, если риск случайной гибели остался на собственнике).

Особенности отдельных видов договоров аренды.

1) По договору аренды транспортного средства арендодатель
представляет арендатору за плату транспортное средство во временное владение и
пользование с оказанием своими силами услуг по управлению им и по его
технической эксплуатации (аренда транспортного средства с экипажем) или без
оказания этих услуг (аренда транспортного средства без экипажа).

Форма договора – всегда простая письменная. Договор не
подлежит государственной регистрации даже в том случае, если арендуется
транспортное средство, отнесенное законом к недвижимости (воздушные и морские
суда). Положения о возобновлении аренды на неопределенный срок и о
преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок
не применяются.

Очевидно, что при аренде с экипажем арендатор будет являться
во многом номинальным владельцем – фактическое влияние на работу и состояние
транспортного средства будет оказывать его экипаж (то есть фактически
арендодатель) Этим объясняются особенности распределения рисков по договору.
Так, при аренде с экипажем ответственность за вред, причиненный транспортным
средством, несет собственник-арендодатель, а при аренде без экипажа –
арендатор.

2) По договору аренды здания или сооружения арендодатель
обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование или
во временное пользование здание или сооружение либо нежилое помещение в них с
предоставлением права на ту часть земельного участка, которая занята этой
недвижимостью и необходима для ее пользования.

Договор заключается только в письменной форме путем
составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этой
разновидности простой письменной формы влечет недействительность договора.
Договор подлежит государственной регистрации, если только он заключен на срок
не менее одного года, и в таком случае считается заключенным с момента
государственной регистрации.

Передача арендованного имущества арендатору включает в себя
фактический и формальный момент. Фактическая передача означает предоставление
арендатору здания или сооружения во владение и (или) пользование (допуск его в
арендуемые помещения). Формальный момент заключается в подписании обеими
сторонами передаточного акта. Возврат арендованного имущества по окончании
договора осуществляется в том же порядке (освобождение арендатором помещений и
подписание передаточного акта).

В договоре непременно должен быть предусмотрен согласованный
сторонами размер арендной платы, иначе договор будет считаться незаключенным.

Право пользования той частью земельного участка, который
занята арендованной недвижимостью и необходима для ее использования, передается
арендатору недвижимости автоматически, даже без специального упоминания об этом
в условиях договора аренды, а установленная арендная плата включает в себя и
плату за пользование земельным участком, если только она отдельно не оговорена.

Если арендодатель является только собственником зданий и
сооружений, но не земли, на которой расположена его недвижимость, аренда
недвижимости по общему правилу допускается без согласия собственника земли.

Договор заключается в письменной форме путем составления
одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этой формы влечет недействительность
договора. Договор, независимо от его срока, подлежит государственной
регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Передача предприятия арендатору помимо передачи материальных
ценностей может включать в себя уступку права требования, перевод долга и т.д.
Не входят в состав предприятия права арендодателя, полученные им на основании
лицензии на занятие определенной деятельностью.

Предприятие как имущественный комплекс имеет целевой
характер, а это предполагает большую свободу владельца в определении состава
предприятия как имущественного комплекса. Права арендатора предприятия
существенно шире прав арендатора иного имущества. Если в договоре нет прямого
запрета, арендатор может без согласия арендодателя распоряжаться всем
имуществом, входящим в состав предприятия, за исключением земли и других
природных ресурсов. Существенное ограничение этого права: действия арендатора
не могут повлечь уменьшения стоимости всего предприятия. На тех же условиях
арендатор вправе производить реконструкцию, расширение, техническое
перевооружение предприятия и, соответственно, имеет право на возмещение
стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, независимо от
разрешения арендодателя на производство таких улучшений.

Правила об ответственности арендатора и арендодателя перед
кредитором, о самих правах кредитора по обязательствам, включенным в состав
предприятия, практически идентичны правилам, установленным для продажи
предприятия, за исключением того, что кредитору не дано правомочий требовать
признания договора аренды недействительным полностью или частично.

5)
По
договору финансовой аренды (лизинга) арендодатель обязуется приобрести в
собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и
предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и
пользование для предпринимательских целей.

Риск случайной гибели арендованного имущества переходит к
арендатору с момента передачи ему имущества, если иное не предусмотрено
договором.

Арендатор имеет права и несет обязанности покупателя
арендованного имущества, за исключением обязанности уплатить покупную цену. В
частности, арендатор напрямую вправе предъявить непосредственно продавцу
требования в отношении качества и комплектности имущества и т.п.

Глава III . Договор
проката

Договор проката – соглашение, в силу которого арендодатель,
осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной
предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое
имущество за плату во временное владение и пользование.

Субъекты. Договор проката является специальным видом договора аренды.
В основе специального регулирования – особый характер арендодателя.
Арендодателем является предприниматель, для которого сдача имущества в аренду
представляет собой основной способ получения предпринимательского дохода. Из
этого, во-первых, следует, что арендодателем в договоре могут быть юридические
лица, зарегистрированные в качестве коммерческих организаций, а также
физические лица, зарегистрированные в качестве предпринимателя, в том числе
объединившиеся в неправосубъектную организацию – простое товарищество.
Деятельность такого арендодателя носит профессиональный и специализированный
характер. Во-вторых, имущество, служащее предметом договора проката,
представлено в форме не потребляемых движимых вещей, обладающих такими
физическими и потребительскими качествами, которые позволяют передавать их в
пользование различным арендаторам многократно (вещи длительного пользования).
В-третьих, такой договор носит краткосрочный характер, поскольку удовлетворяет
кратковременные потребности арендатора в арендованном имуществе.

Имущество, предоставленное по договору
проката, используется для потребительских целей, если иное не предусмотрено
договором или не вытекает из существа обязательств (п. 1 ст. 626 ГК).

Договор проката отличают: во-первых, особый
статус арендодателя; во-вторых, особый предмет договора. Арендодателем по договору
проката может быть только коммерческая организация, профессионально
занимающаяся прокатом имущества, т. е. юридическое лицо, для которого сдача
имущества в аренду является постоянной целью его предпринимательской
деятельности. Разовые операции по сдаче движимого имущества в аренду нельзя
отнести к договорам проката.

Предмет. Предметом
договора проката может служить лишь движимое имущество. Движимое имущество,
которое может сдаваться напрокат, весьма разнообразно: бытовые электроприборы,
одежда, музыкальные приборы, легковые автомобили, мебель, спортивный инвентарь
и т. п. Сделки аренды (включая и краткосрочные) с любой недвижимостью, даже
осуществляемые профессиональными коммерческими организациями по торговым
операциям с недвижимостью, ни при каких условиях не могут быть отнесены к
договорам проката.

По общему правилу имущество,
предоставленное по договору проката, должно использоваться для потребительских целей.
Однако при этом закон оговаривает, что иное может быть предусмотрено договором
или вытекать из существа обязательства. Это означает, что предмет договора
проката при наличии соответствующих условий в договоре может использоваться и
для предпринимательских целей (например, использование высокоточной
измерительной аппаратуры для осуществления временного контроля за
производственными процессами, осуществляемыми арендатором). Сущность
обязательства, по которому арендатор – индивидуальный предприниматель ежедневно
берет напрокат весы для осуществления собственной торговой деятельности,
предопределяет коммерческую цель и характер использования предмета проката.

Таким образом, наряду с бытовым
(потребительским) прокатом законодатель допускает и не бытовой прокат.
Вследствие этого правомерен и вывод о том, что помимо граждан, составляющих
основной контингент арендаторов по договору проката, в этом качестве также
могут выступать юридические лица и индивидуальные предприниматели.

Особенность договора проката заключается и
в том, что он относится законом к категории публичных договоров (п. 3 ст. 626
ГК). Поэтому коммерческая организация – арендодатель не вправе отказать
какому-либо лицу из числа обратившихся к ней в заключении договора проката или
оказать кому-либо из них предпочтение в отношении заключения договора.
Арендодателем должны устанавливаться одинаковые для всех арендаторов условия
договора проката, в том числе и об арендной плате. Льготы для отдельных
категорий арендаторов допускаются лишь в случаях, указанных в законе и иных
правовых актах.

Форма. Договор проката
должен быть заключен письменно. Традиционно в сфере регулирования отношений по
прокату имущества используют различные формуляры, определенные арендодателями,
и стандартные (типовые) формы договоров. Поэтому зачастую договор проката
обладает признаками договора присоединения (ст. 428 ГК).

Существенные условия и
содержание. Срок договора проката не может превышать одного года (п. 1
ст. 627 ГК). При этом согласно п. 2 ст. 627 ГК к договору проката не
применяются правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о
преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды.

Несмотря на то, что договор проката
является срочной сделкой, арендатор вправе отказаться от договора проката в
любое время, письменно предупредив о своем намерении арендодателя не менее чем
за десять дней (п. 3 ст. 627). Арендатор, досрочно возвративший имущество,
вправе требовать от арендодателя возвращения ему соответствующей части
полученной арендной платы, исчисляя ее со дня, следующего за днем фактического
возврата имущества (п. 2 ст. 630 ГК). Арендодатель же может требовать
досрочного расторжения договора проката только по основаниям, предусмотренным
для расторжения договора аренды, заключенного на определенный срок (ст. 619
ГК), с учетом специальных норм о договоре проката.

Общая обязанность любого арендодателя
предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям
договора и назначению имущества, дополняется в договоре бытового проката рядом
дополнительных обязанностей, обусловленных публичным характером этого договора.

Так, арендодатель по договору проката
должен в присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого в аренду
имущества, ознакомить арендатора с правилами его эксплуатации либо передать
вместе с имуществом инструкцию о правилах его использования (ст. 628 ГК). Если
во время действия договора в имуществе, взятом напрокат, обнаружатся
недостатки, полностью или частично препятствующие дальнейшему использованию
имущества, то арендодатель обязан в десятидневный срок со дня заявления
арендатора о недостатках (если более короткий срок не установлен договором
проката) безвозмездно устранить недостатки имущества на месте либо произвести
замену данного имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в
надлежащем состоянии. Если недостатки арендованного имущества явились
следствием нарушения арендатором правил эксплуатации и содержания имущества,
арендатор оплачивает арендодателю стоимость ремонта и транспортировки имущества
(ст. 629 ГК).

На арендодателе лежит обязанность по
осуществлению капитального и текущего ремонта имущества, сданного в аренду по
договору проката (п. 1 ст. 631).

Обязанность арендатора по внесению арендных
платежей может быть осуществлена только в твердой сумме, вносимой периодически
или единовременно (п. 1 ст. 630 ГК). Иные формы арендной платы использоваться в
бытовом прокате не могут.

Если арендатором допускается задолженность
по арендной плате, она подлежит взысканию в бесспорном порядке по
исполнительной надписи нотариуса (п. 3 ст. 630 ГК). В указанном порядке
подлежит взысканию только сама задолженность по арендной плате. Требования о
пени, процентах за просрочку во внесении арендных платежей, а равно любые иные
требования о возмещении убытков, адресованные к арендатору, подлежат
удовлетворению лишь в судебном порядке.

Права арендатора по владению и пользованию
предметом проката существенно уже, чем в простом договоре аренды. Согласно
норме п. 2 ст. 631 ГК сдача в субаренду имущества, предоставленного арендатору
по договору проката, передача им своих прав и обязанностей по этому договору
другому лицу, предоставление этого имущества в безвозмездное пользование, залог
арендных прав и внесение их в качестве имущественного вклада в хозяйственные
товарищества и общества или паевого взноса в производственные кооперативы не
допускаются.

В тех случаях, когда арендатором по
договору бытового проката является гражданин-потребитель, его права защищают
также нормы Закона РФ "О защите прав потребителей": о специальных гарантиях
качества и безопасности имущества (ст. 4, 7); о повышенной ответственности
арендодателя за вред, причиненный вследствие недостатков арендованного
имущества, в том числе о возможности возмещения морального ущерба (ст. 13-15),
и т. п.

Глава IV . ДОГОВОР НАЙМА
ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

По договору коммерческого
найма жилого помещения одна сто­рона - собственник жилого помещения или
управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне
(на­нимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания
в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ).

Наем жилого помещения,
получивший в юридической литературе название коммерческого найма, урегулирован
главой 35 ГК РФ.

Жилые помещения, которые
используются их собственниками для проживания граждан на условиях коммерческого
найма, образуют жилищный фонд коммерческого использования, который в силу ст.
19 ЖК РФ может быть образован не только в частном, но также и в
государственном, и в муниципальном жилищных фондах.

Как правило, выделяют
следующие особенности договора коммерческого найма. Этот договор может быть
заключен с любым лицом и в отличие от договора социального найма не требует
предварительного признания гражданина малоимущим и нуждающимся в жилом
помещении; наниматель и члены его семьи не рассматриваются в качестве
сонанимателей по договору, если иное не установлено их соглашением. Заключению
договора коммерческого найма не предшествует обязательное для социального найма
принятие собственником жилого помещения решения о предоставлении конкретной
жилой площади тому или иному лицу; в отличие от договора социального найма
площадь предоставляемого в коммерческий наем жилого помещения определяется по
соглашению сторон и не нормируется.

Иные особенности
указанного договора заключаются в том, что он в отличие от социального найма
носит срочный характер. Коммерческий наем заключается на срок до 5 лет, в том
числе и тогда, когда указание на срок в договоре отсутствует. Возможен также
краткосрочный наем до 1 года.

Коммерческий наем – всегда
возмездный договор, в то время как по социальному найму жилые помещения для
малоимущих предоставляются бесплатно.

Основанием возникновения
отношений по пользованию коммерческим жильем выступает не сложный юридический
состав, как при социальном найме, а договор коммерческого найма, заключение
которого осуществляется в соответствии с принципом свободы договора.

Объект (предмет) договора
коммерческого найма по ГК – изолированное жилое помещение, пригодное для
постоянного проживания. Благоустроенность – не обязательный признак предмета
договора коммерческого найма. Им может быть квартира, жилой дом, часть квартиры
или жилого дома (т.е. комната). Смежная комната либо объекты общего имущества
многоквартирного дома объектом договора коммерческого найма выступать не могут.

Права и обязанности
наймодателя по договору коммерческого найма в целом аналогичны правам и
обязанностям наймодателя по договору социального найма. Вместе с тем иное
распределение обязанностей в отличие от договора социального найма может
предусматриваться соглашением сторон конкретным договором найма. В целях защиты
прав нанимателей как более слабой стороны договора ГК РФ предусматривает их
преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый
срок. Вместе с тем определенные правомочия предоставлены и наймодателю, который
может предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях.

Наниматель по договору
коммерческого найма имеет право вселиться в занимаемое помещение с другими
гражданами. В отличие от договора социального найма ГК РФ не называет
вселяющихся лиц членами семьи нанимателя. Вселяться с нанимателем либо к
нанимателю и проживать вместе с ним могут любые граждане, которые должны быть
указаны в договоре коммерческого найма.

Вселение возможно при
условии соблюдения требований о норме общей площади, приходящейся на каждого
проживающего; исключением является вселение в жилое помещение
несовершеннолетних детей любых постоянно проживающих в жилом помещении лиц.

Поднаем жилого помещения
по договору коммерческого найма допускается с согласия наймодателя и граждан,
постоянно проживающих совместно с нанимателем, и требует соблюдения условия о
норме общей площади на одного человека.

В отличие от Жилищного
кодекса ГК РФ не устанавливает требований к форме договора поднайма, что
допускает его заключение в любой форме, в т.ч. устной.

Правовое регулирование
проживания временных жильцов в жилом помещении, предоставленном по договору
коммерческого найма, аналогично соответствующей регламентации, содержащейся в
ЖК РФ. В отличие от ЖК РФ Гражданский кодекс предусматривает единственное
основание изменения договора коммерческого найма путем замены первоначального
нанимателя другим совершеннолетним лицом, постоянно проживающим с нанимателем.
Такая замена возможна по требованию нанимателя и граждан, постоянно проживающих
с нанимателем, и с согласия наймодателя.

Право нанимателя по
договору коммерческого найма на переустройство и реконструкцию жилого помещения
обусловлено лишь получением согласия наймодателя. Цель переустройства значения
не имеет. Однако с учетом того, что граждане, постоянно проживающие совместно с
нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением, для
осуществления переустройства и реконструкции требуется получение и их согласия
тоже. ГК РФ и ЖК РФ в регулировании этого правомочия нанимателя допускают не
только терминологический разнобой, поскольку определение реконструкции,
содержащееся в Градостроительном кодексе, позволяет характеризовать соответствующие
работы как относящиеся к ведению наймодателя, а не нанимателя.

Права нанимателя по
договору краткосрочного коммерческого найма значительно сужены. Как правило, по
такому договору наниматель не вправе вселять в нанятое жилое помещение новых
граждан, а лица, вселившиеся вместе с нанимателем, не имеют равного с ним права
пользования жилым помещением. Нанимателю запрещено вселять в жилое помещение
временных жильцов и поднанимателей, а по истечении срока договора
краткосрочного найма он не вправе требовать заключения договора на новый срок.
Наниматель по договору краткосрочного найма не может быть заменен другим
нанимателем из числа граждан, проживающих совместно с ним.

Фактически наниматель
жилого помещения по краткосрочному договору найма может использовать
предоставленное жилое помещение исключительно в целях проживания, а также
вправе переустраивать его с согласия наймодателя.

Расторжение договора. Основания
расторжения договоров социального и коммерческого найма во многом совпадают.
Договор коммерческого найма может быть расторгнут как по инициативе нанимателя,
так и по инициативе наймодателя.

Так же как и по договору
социального найма, наниматель по договору коммерческого найма вправе с согласия
проживающих с ним граждан в любое время расторгнуть заключенный договор, но в
отличие от Жилищного Гражданский кодекс обязывает нанимателя предупредить
наймодателя о намерении расторгнуть договор за 3 месяца. Это требование чаще
связывают с защитой наймодателя от потерь в виде неполученного дохода от сдачи
помещения внаем.

По требованию наймодателя
договор коммерческого найма также может быть расторгнут только в судебном
порядке и по исчерпывающему перечню оснований. Одно из оснований расторжения
договора коммерческого найма по требованию наймодателя – невнесение нанимателем
платы за жилое помещение.

Другим основанием
расторжения договора по требованию наймодателя является разрушение или порча
жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он
отвечает, однако его регламентация в отличие от договора социального найма
несколько иная.

Самовольное переустройство
жилого помещения нанимателем может привести к расторжению договора
коммерческого найма только в том случае, если это привело к разрушению или
порче жилого помещения.

По требованию наймодателя
договор коммерческого найма расторгается с нанимателем также в том случае, если
наниматель либо другие граждане, за действия которых он отвечает, используют
жилое помещение не по назначению, а также систематически (т.е. неоднократно)
нарушают права и интересы соседей.

ГК РФ в отличие от ЖК РФ
исходит из того, что и в этом случае недостаточно только предупреждения
нанимателя о необходимости устранения нарушений. Виновному нанимателю может
быть предоставлен срок (до 1 года) для устранения нарушений, а также отсрочено
исполнение решения на этот же срок. Если выявленные нарушения продолжаются,
договор коммерческого найма расторгается. Еще одно отличие от ЖК заключается в
том, что расторжение договора коммерческого найма по этому основанию
допускается только по требованию наймодателя, но не по заявлению
заинтересованных лиц (соседей и др.).

ГК РФ предусматривает ряд
случаев, когда требование о расторжении договора найма жилого помещения в
судебном порядке может быть заявлено и нанимателем, и наймодателем. К их числу
относятся аварийность жилья, иная непригодность его для постоянного проживания.

Последствием расторжения
договора коммерческого найма жилого помещения является выселение нанимателя и
всех граждан, проживающих в жилом помещении к моменту расторжения договора, без
предоставления другой жилой площади.

Глава V . Особенности
договоров аренды и найма жилого помещения с участием публично-правовых
образований

Публично-правовыми
образованиями признаются: РФ, субъекты РФ, государственные и муниципальные
образования, которые могут участвовать в экономических (имущественных)
отношениях. При этом должны быть учтены особенности статуса таких образований,
обладающих публичной властью, а в ряде случаев являющихся политическими
суверенами, которые сами определяют правопорядок, в том числе случаи и пределы
собственного участия в гражданских правоотношениях. С другой стороны,
необходимо в полной мере соблюсти интересы участников имущественного оборота как
юридически равных собственников (или иных законных владельцев) имущества,
находящихся в частноправовых, а не в публично-правовых отношениях друг с
другом. Этими обстоятельствами и определяются особенности их участия в
договорах аренды и найма:

– поскольку закон
устанавливает принцип специальной (целевой) правоспособности унитарных
предприятий (ст. 49 ГК), действия предприятия по распоряжению закрепленным за
ним имуществом собственника должны быть обусловлены прежде всего задачами его
уставной деятельности и целевым назначением предоставленного для выполнения
этих задач имущества. Поэтому в тех случаях, когда передача в долгосрочное
пользование имущества, непосредственно участвующего в производственном процессе
предприятия, приводит к невозможности использования имущества собственника по
целевому назначению, соответствующие сделки являются недействительными по
основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК, независимо от того, совершены они с
согласия собственника (уполномоченного им органа) или самостоятельно предприятиями;

Государство или
муниципальное образование вправе выступать арендодателем собственного имущества
в том случае, если оно не передано учрежденным ими юридическим лицам на праве
хозяйственного ведения или оперативного управления либо физическим или
юридическим лицам на ином вещном праве (в отношении, в частности, земельной
собственности). В этом случае публичные образования реализуют свои правомочия
собственников либо непосредственно через свои органы, либо давая специальное
поручение другим субъектам гражданского права по правилам п. 3 ст. 125 ГК.
Правомочия собственника в отношении федерального имущества реализует
федеральный орган исполнительной власти – Минимущество России (ранее
соответственно – Госкомимущество России, Мингосимущество России).

В случае перемены
собственника жилого дома или квартиры для нового собственника обязательны
заключенные предыдущим собственником условия договоров жилищного найма. Это
правило действует как в отношении нанимателей жилых помещений в домах
государственного и муниципального жилищного фонда, так и в отношении
нанимателей в домах частных собственников. Например, в соответствии с Законом о
жилищной политике (ст. 9) при переходе государственных или муниципальных
предприятий, учреждений в иную форму собственности жилищный фонд, находящийся в
их хозяйственном ведении или оперативном управлении (ведомственный фонд),
должен быть передан их правопреемникам с сохранением всех жилищных прав граждан
(в том числе и прав по договору найма жилого помещения).

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Таким образом, в настоящее время договор
ренты продолжает сохранять свое значение в качестве дополнительного и
альтернативного источника получения средств, в первую очередь, на содержание граждан.
Особенности юридической конструкции договора ренты не позволяют говорить об
извлечении выгоды из своего имущества, поскольку непременным условием является
передача получателем ренты своего имущества в собственность плательщику ренты.

Причины возникновения договора аренды
могут быть различными, начиная от нежелания арендодателя расстаться со своим
имуществом и т.д. В некоторых странах аренда является традицией, обеспечивающей
оптимальное использование земли, лесов, иных угодий. Договор проката
является отдельным видом договора аренды и является публичным.

Исторически наем жилого помещения
является разновидностью аренды. Как и при аренде, сдача жилого помещения в наем
– реализация собственником помещения его права распоряжения своим имуществом, а
права нанимателя являются обременением жилого помещения, что законодатель
вообще не предусматривает даже субсидиарное применение к нему норм о договоре
аренды.

Введение……………………………………………………………………………………………….1

Глава I Понятие договоры ренты, договор пожизненного
содержания

с
иждивением……………………………………………………………………………………………..2

Глава II Договоры аренды…………………………………………………………………………..5

Глава III Договор
проката…………………………………………………………………………13

Глава IV Договоры найма жилого
помещения……………………………………………18

Глава V Особенности договоров аренды и найма с
участием публично-правовых образований………………………………………………………………………………23

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1.
Учебник “Гражданское право” С.С
Алексеев, 2007.

2.Комментарий к ГК РФ/ под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина,
2005.

3. “Наем жилого помещения” Е.С. Гетман (“ЭЖ- Юрист”, 2006,
№7)

5. ЖК РФ (принят 22. 12. 2004 г.)

Учебник “Гражданское право” С.С Алексеев, 2007.

Комментарий к ГК РФ./
под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина.

“Наем жилого помещения” Е.С. Гетман

(“ЭЖ – Юрист”,
2006, №7)

Комментарий к ГК РФ/ под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю.
Кабалкина, 2005.

Договоры о передаче имущества

Договор передачи имущества в собственность 2018 образец скачать

ДОГОВОР №______

ПЕРЕДАЧИ ИМУЩЕСТВА В СОБСТВЕННОСТЬ

Г. __________________ «___» ____________ 20__ г.

Именуемое в дальнейшем

«Передающая сторона», в лице _________________________________________________________, действующего(-ей)

(должность, Ф.И.О.)

на основании___________________________________ с одной стороны, и

Именуемое в дальнейшем

(Наименование юридического лица)

«Принимающая сторона», в лице __________________________________________________ действующего(-ей)

(должность, Ф.И.О.)

на основании______________________________________________ с другой стороны (далее — стороны),

(документ, подтверждающий полномочия)

заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Передающая сторона безвозмездно передает в собственность Принимающей стороны, а Принимающая сторона принимает в свою собственность____________________________________________________________________________________

(наименование недвижимого имущества, инвентарный номер, площадь в

м кв. и др.)(адрес Объекта)

1.2. Передающая сторона передает Принимающей стороне Объект свободный от любых прав третьих лиц.

1.3. На момент заключения настоящего договора указанный Объект принадлежит Передающей стороне на праве _______________________________________________________________________________________________________

(хозяйственного ведения, оперативного управления)

и находится в собственности ____________________________________________________________________________,

(наименование собственника)

что подтверждается ________________________________________________________________________________________

(указать вид, дату выдачи, номер и другие сведения оправоустанавливающем документе).

1.4. Безвозмездная передача Объекта осуществляется в соответствии с _____________________________________________________________________________________________________

(основание безвозмездной передачи объекта)

для реализации бизнес — плана инвестиционного проекта _______________________________________________________________ ,

(наименование инвестиционного проекта)

со следующими условиями безвозмездной передачи: _______________________________________________________.

(условия безвозмездной передачи)

1.5. Оформление прав на земельный участок для обслуживания Объекта, осуществляется в соответствии с законодательством РФ.

1.6. Оценочная стоимость Объекта составляет ________________________________________________________________рублей,

(сумма цифрами и прописью)

что подтверждается __________________________________________________________________________________.

(название и реквизиты документа, наименование организации,выдавшего документ)

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Передающая сторона обязана:

2.1.1. составить и представить на подписание Принимающей стороны акт приема-передачи Объекта;

3.1.2. Представить Принимающей стороне документы, которыми он располагает, относящиеся к Объекту.

2.2. Принимающая сторона обязуется:

2.2.1. Принять Объект в соответствии с актом приема-передачи. Риск случайной гибели и случайного повреждения Объекта переходит на Принимающую сторону с момента подписания сторонами акта приема-передачи;

2.2.2. Обеспечить государственную регистрацию настоящего договора и основанные на нем права в соответствии с законодательством РФ в срок не позднее _______ рабочих дней со дня приема объекта в эксплуатацию.

2.2.3. До выполнения условий безвозмездной передачи Принимающая сторона не вправе осуществлять сделки с Объектом, влекущие переход прав (предусматривающие возможность перехода прав) к иным лицам.

2.2.4. Использовать данный Объект в соответствии с настоящим договором.

3. ПЕРЕХОД ПРАВ НА ОБЪЕКТ

3.1. Право собственности у Принимающей стороны на приобретаемый по настоящему договору Объект возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности на данный

Объект в _________________________________________________________________________________________

(наименование территориальной организации по государственной регистрациинедвижимого имущества)

3.2. До момента государственной регистрации перехода права собственности на Объект Принимающая сторона имеет право владения и пользования Объектом.

4. ПЕРЕДАЧА ОБЪЕКТА

4.1. Передача Передающей стороной Объекта, указанного в подпункте 1.1 пункта 1 настоящего договора, и его принятие Принимающей стороной осуществляются на основании актаприема-передачи, подписанного сторонами договора.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ПО ДОГОВОРУ

5.1. В случае невыполнения условий безвозмездной передачи Объекта, указанных в подпункте 1.4 пункта 1 и подпункте 2.2.3 пункта 2 настоящего договора, Принимающая сторона несет ответственность в виде уплаты в ___________________________________

(областной или районный)

бюджет суммы, равной оценочнойстоимости передаваемого О бъектана ___________________ 20 г., увеличенной с учетом индекса цен производителейна промышленную продукцию производственно-технического назначения.

5.2.В случае, если в течение трех месяцев со дня привлечения к административной ответственности, предусмотренной законодательством за неиспользование имущества в соответствии с настоящим договором Принимающая сторона не использует в соответствии с данным договором переданный Объект, ранее находившееся в собственности ________________________________________________________________________________________________________,

это имущество подлежит возврату в собственность _______________________________________________________________________________________________________

(наименование административно-территориальной единицы)

по требованию передавшей стороны без возмещения стоимости произведенных неотделимых улучшений.

6. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

6.1. Срок действия договора устанавливается с «___»___________20__г.

до полной реализации бизнес – плана инвестиционного проекта _________ ________________________________________________________________ (наименование бизнес-плана инвестиционного проекта)

и полного выполнения сторонами взятых на себя обязательств по настоящему договору.

7. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

7.1. Настоящий договор вступает в силу со дня его государственной регистрации, за исключением подпункта 2.2.2 пункта 2 и настоящего пункта, вступающих в силу со дня подписания настоящего договора. Расходы по государственной регистрации настоящего договора, перехода прав собственности на Объект по настоящему договору возлагаются на Принимающую сторону. Право подачи заявления на государственную регистрацию договора и основанных на нем прав предоставляется Принимающей стороне.

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. По настоящему Договору Ссудодатель обязуется предоставить в безвозмездное временное пользование Ссудополучателю, а Ссудополучатель обязуется принять имущество, указанное в Приложении №1 к настоящему Договору, именуемое в дальнейшем «Имущество», и своевременно возвратить его в исправном состоянии с учетом нормального износа.

1.2. Имущество принадлежит Ссудодателю на праве собственности, что подтверждается .

1.3. Ссудодатель гарантирует, что до подписания настоящего Договора передаваемое имущество никому другому не продано, не подарено, не заложено, не обременено правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.

1.4. Ссудополучатель будет использовать имущество в соответствии с его назначением для предпринимательской деятельности.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Ссудодатель обязуется :

2.1.1. В течение дней после подписания настоящего Договора передать указанное в п.1.1 настоящего Договора имущество Ссудополучателю. Передача имущества подтверждается актом приемки-передачи, подписанным обеими Сторонами.

2.1.2. Предоставить имущество в исправном состоянии, позволяющем его использовать в соответствии с назначением.

2.2. Ссудополучатель обязуется :

2.2.1. Поддерживать имущество в исправном состоянии с соблюдением правил его эксплуатации и нести все расходы на его содержание, в том числе уплачивать связанные с его использованием налоги.

2.2.2. Немедленно предупредить Ссудодателя при обнаружении непригодности или недоброкачественности имущества и прекратить его использование. Ссудополучатель, не предупредивший Ссудодателя об указанных обстоятельствах либо продолживший пользоваться имуществом, не дожидаясь ответа Ссудодателя, не вправе при возникновении спора ссылаться на указанные обстоятельства.

2.2.3. Если имущество вышло из строя вследствие неправильной эксплуатации его Ссудополучателем – произвести ремонт имущества за свой счет.

2.2.4. Не передавать имущество в аренду, в безвозмездное пользование иным лицам, не передавать свои права и обязанности по настоящему Договору третьим лицам, не отдавать имущество в залог.

2.2.5. Использовать имущество следующим образом: .

2.3. Имущество, указанное в п.1.1 настоящего Договора, передается в безвозмездное временное пользование со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (инструкцией по использованию, техническим паспортом).

3. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

3.1. В случае если имущество по настоящему Договору было передано без его принадлежностей и относящихся к нему документов, без которых оно не может быть использовано по назначению либо его использование в значительной степени утрачивает ценность для Ссудополучателя, последний вправе потребовать предоставления ему таких принадлежностей и документов либо расторжения Договора и возмещения понесенного им реального ущерба.

3.2. Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по настоящему Договору, обязана возместить другой Стороне причиненные таким неисполнением убытки, если иное не установлено действующим законодательством и настоящим Договором.

3.3. Ссудополучатель возмещает убытки, если они возникли вследствие его виновных действий или бездействия.

3.4. Ссудодатель отвечает за недостатки имущества, которые он умышленно или по грубой неосторожности не оговорил при заключении настоящего Договора.

3.5. Ссудодатель отвечает за вред, причиненный третьему лицу в результате использования имущества, если не докажет, что вред причинен вследствие умысла или грубой неосторожности Ссудополучателя или его работника.

3.6. За неисполнение или ненадлежащее исполнение иных обязанностей по настоящему Договору Стороны несут ответственность, установленную действующим законодательством Российской Федерации.

4. РИСК СЛУЧАЙНОЙ ГИБЕЛИ ИЛИ СЛУЧАЙНОГО ПОВРЕЖДЕНИЯ ИМУЩЕСТВА

4.1. Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет Ссудодатель, за исключением случаев, указанных в п.4.2 настоящего Договора.

4.2. Ссудополучатель несет риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, если имущество погибло или было испорчено в связи с тем, что он использовал его не в соответствии с настоящим Договором или назначением имущества либо передал его третьему лицу без согласия Ссудодателя. Ссудополучатель несет также риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, если с учетом фактических обстоятельств мог предотвратить его гибель или порчу, пожертвовав своим имуществом, но предпочел сохранить свое имущество.

5. СРОК ДОГОВОРА. ИЗМЕНЕНИЕ И ПРЕКРАЩЕНИЕ ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

5.1. Настоящий Договор вступает в действие с момента подписания его обеими Сторонами и действует до «»2020 г.

5.2. Договор может быть изменен или его действие прекращено досрочно по письменному соглашению Сторон, а также в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации или настоящим Договором.

5.3. Ссудополучатель вправе требовать расторжения настоящего Договора:

• при обнаружении недостатков, делающих нормальное использование имущества невозможным или обременительным, о наличии которых он не знал и не мог знать в момент заключения Договора;
• если имущество в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования;
• если при заключении Договора Ссудодатель не предупредил его о правах третьих лиц на имущество;
• при неисполнении Ссудодателем обязанности передать имущество либо его принадлежности и относящиеся к нему документы.

5.4. Ссудодатель вправе потребовать расторжения настоящего Договора в случаях, когда Ссудополучатель:

• использует имущество не в соответствии с Договором или назначением имущества;
• не выполняет обязанностей по поддержанию имущества в исправном состоянии или его содержанию;
• существенно ухудшает состояние имущества;
• без согласия Ссудодателя передал имущество третьему лицу.

5.5. Настоящий Договор прекращается по основаниям, установленным действующим законодательством Российской Федерации.

6. ФОРС-МАЖОР

6.1. Ни одна из Сторон настоящего Договора не несет ответственности перед другой Стороной за невыполнение обязательств, обусловленное обстоятельствами, возникшими помимо воли и желания Сторон и которые нельзя предвидеть или предотвратить (непреодолимая сила), включая объявленную или фактическую войну, гражданские волнения, эпидемии, блокаду, землетрясения, наводнения, пожары и другие стихийные бедствия, а также запретительные действия властей и акты государственных органов. Документ, выданный соответствующим компетентным органом, является достаточным подтверждением наличия и продолжительности действия непреодолимой силы.

6.2. Сторона, которая не исполняет своего обязательства вследствие действия непреодолимой силы, должна немедленно известить другую Сторону о наступлении указанных обстоятельств и их влиянии на исполнение обязательств по Договору.

7. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

7.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами по вопросам, не нашедшим своего разрешения в тексте Договора, будут разрешаться путем переговоров на основе действующего законодательства Российской Федерации.

7.2. В случае неурегулирования в процессе переговоров споры разрешаются в суде в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.

8. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

8.1. Во всем остальном, что не предусмотрено условиями настоящего Договора, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.

8.2. Настоящий Договор составлен в 2-х экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон.

Приложение №1. Характеристики имущества, передаваемого в безвозмездное пользование.

9. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И ПЛАТЕЖНЫЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Ссудодатель Регистрация: Почтовый адрес: Паспорт серия: Номер: Выдан: Кем: Телефон:

Ссудополучатель Юр. адрес: Почтовый адрес: ИНН: КПП: Банк: Рас./счёт: Корр./счёт: БИК:

10. ПОДПИСИ СТОРОН

Ссудодатель _________________

Ссудополучатель _________________

Договоры по передаче имущества в пользование предполагают временный переход прав пользования и (или) владения от собственника к иному лицу либо лицам. Законодательство знает три основных вида договоров соответствующей категории: аренда, наем и ссуда.

Договор аренды

Договор аренды является одним из наиболее распространенных договоров в гражданском праве.

В соответствии с п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды является возмездным, консенсуальным, двусторонним.

Стороны договора - арендодатель и арендатор. По общему правилу и в роли арендодателя, и в роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица, а среди последних - коммерческие и некоммерческие организации, а также государство, национально-государственные, административно-территориальные и муниципальные образования. Только в некоторых видах договоров аренды в роли арендодателя или арендатора должны выступать специальные субъекты. В качестве арендодателя выступает собственник имущества или управомоченные им лица. Субъекты нрава хозяйственного ведения могут передавать недвижимое имущество, а субъекты права оперативного - движимое и недвижимое имущество - в аренду с согласия собственника. Распоряжение имуществом учреждения осуществляет собственник имущества учреждения. Сдача имущества в аренду - один из способов осуществления принадлежащего арендодателю права собственности, а именно, входящего в его состав правомочия распоряжения имуществом. Что же касается обладателей иных вещных прав, то любое лицо, не являющееся собственником соответствующего имущества, должно иметь полномочия на сдачу этого имущества.

Существенным условием договора аренды является предмет договора. В качестве предмета договора аренды могут выступать:

• - земельные участки;
• - другие обособленные природные объекты;
• - предприятия;
• - другие имущественные комплексы;
• - здания, сооружения;
• - оборудование, транспортные средства;
• - другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Так, договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды.

В соответствии с абз. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. Если такие данные не указаны, условие об объекте считается несогласованным, а договор - незаключенным.

Исходя из указанных норм можно сделать вывод, что предметом договора аренды является определенное имущество, передаваемое арендатору.

Научная дискуссия

В юридической литературе также высказывается мнение о том, что предметом договора аренды является имущество, определенное индивидуальными признаками . Вместе с тем в литературе встречается и другая позиция, согласно которой договор аренды имеет сложный предмет, включающий в себя как действия обязанных сторон, н том числе по передаче и принятию имущества (объект первого рода), так и само имущество (объект второго рода) . Аналогичное мнение высказывают М. И. Брагинский и В. В. Витрянский .

С учетом изложенного при согласовании предмета аренды рекомендуется указать в договоре:

Права и обязанности сторон, предусмотренные в ст. 606 ГК РФ; - данные, позволяющие определенно установить имущество (объект аренды), в отношении которого устанавливаются эти права и обязанности (ст. 607 ГК РФ).

Следует также иметь в виду, что в соответствии со ст. 608 ГК РФ правом на передачу имущества в аренду обладает его собственник или лицо, уполномоченное собственником. Однако ст. 608 ГК РФ не запрещает заключение договора аренды лицу, у которого право собственности на передаваемую в аренду вещь еще не возникло.

Существует точка зрения, что для аренды движимого имущества размер арендной платы не является существенным условием. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при фонде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (см. 1 ст. 614 ГК РФ).

Судебная практика

Однако если в договоре указано, что арендная плата за пользование имуществом равна нулю, этот договор не является договором аренды, поскольку он не предусматривает возмездность владения и пользования имуществом, которая в соответствии со ст. 606 ГК РФ является одним из признаков арендных отношений. Поскольку арендатор в этом случае освобожден от внесения арендной платы, указанный договор согласно п. 1 ст. 689 ГК РФ может быть признай судом договором безвозмездного пользования (ссуды). В этом случае собственник имущества не вправе потребован, от пользователя внесения арендной платы (см. постановление ФЛС Уральского округа от 10.03.2009 № Ф09-1021/09-С6, постановление ФАС Уральского округа от 07.02.2006 № Ф09-99/06-С6). Также у него не будет оснований требовать признания договора незаключенным и возврата имущества в связи с отсутствием государственной регистрации, поскольку законодательством не предусмотрена регистрация договора безвозмездного пользования (см. постановление ФЛС Уральского округа от 19.09.2005 Л° Ф09-2996/05-СЗ).

Если в договоре аренды и акте приема-передачи стороны не указали данные, позволяющие определить объект аренды, договор будет считаться незаключённым (п. 3 ст. 607 ГК РФ). В таком случае арендатор в соответствии со ст. 621 ГК РФ не сможет реализовать преимущественное право на аренду этого имущества на новый срок и потребовать перевода на себя прав и обязанностей но заключенному с третьим лицом договору.

Судебная практика

Однако в соответствии с п. 15 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" договор, в котором не индивидуализировано передаваемое в аренду имущество (т.е. не согласовано условие об объекте и предмете договора), не может быть признан незаключённым, если он фактически исполнялся сторонами. О фактическом исполнении договора может свидетельствовать, в частности, передача имущества арендатору в отсутствие каких-либо возражений с его стороны.

Если стороны не указали в договоре индивидуализирующие признаки имущества, которое передается арендатору, то в соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ условие об объекте считается несогласованным, а договор - незаключенным, т.е. не порождающим каких-либо прав и обязанностей для сторон (определение ВАС РФ от 16.11.2007 № 12798/07, постановление ФАС Уральского округа от 01.02.2010 № Ф09-65/10-С6 по делу № А76-7191 /2009-15-271).

Арендодатель в указанной ситуации может истребовать имущество у арендатора, предъявив иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения на основании ст. 301 ГК РФ.

Кроме того, арендодатель вправе требовать возврата имущества по нормам о неосновательном обогащении (ст. 1102 ГК РФ).

Вместе с тем необходимо учитывать, что арендодатель не может основывать требования о возврате имущества по незаключенному договору на нормах ст. 622 ГК РФ.

Судебная практика

Если в договоре аренды и в акте приема-передачи стороны не указали индивидуализирующие признаки животного (инвентарный номер, масть, кличку, бирку, клеймо), условие об объекте считается несогласованным из-за отсутствия данных, позволяющих определенно установить арендованное имущество. В гаком случае договор является незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ) и у арендатора не возникает права собственности на плоды, продукцию и доходы от пользования животным (см. постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2010 № 18А11-10178/2009, оставленное без изменения Постановлением ФАС Уральского округа от 21.04.2010 № Ф09-2663/10-СЗ).

В п. 1 ст. 607 ГК РФ прямо указано, что в аренду могут быть переданы только непотребляемые вещи. Это вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования - не утрачивают качественных и количественных характеристик и не уничтожаются. Данные вещи могут быть возвращены арендодателю но окончании срока аренды в том же состоянии, в котором они были переданы, с учетом нормального износа. Такие вещи, как продукты питания, корма для животных и т.п., теряют свои натуральные свойства в процессе использования, поэтому не могут быть переданы в аренду (см. постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.08.2002 № А28-2588/02-133/17, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 22.05.2008 № Ф08-2568/2008).

Для того чтобы установить, потребляемая вещь или нет, необходимо определить ее функциональное назначение. Оно может быть установлено исходя из наименования рода вещей, к которому относится данная вещь.

Наименование вещи позволяет определить основные цели ее применения исходя из общепринятых понятий, а также идентифицировать относимые к ней документы, регламентирующие цель и объем ее применения (инструкция по эксплуатации, техническое описание и т.п.), и нормативы (ГОСТ, технические регламенты и т.п.).

Пример

Наименование "токарный станок" указывает на функциональное предназначение вещи - средство для резания материалов, а наименование "дрова березовые" -на функциональное предназначение - топливо. Вещь под родовым наименованием "многоразовая деревянная опалубка для устройства стен из железобетона" предназначена для отливки железобетонных стен, несмотря на то что материал, из которого она изготовлена (древесина), можно использовать и в качестве строительного материала или топлива, т.е. потребляемых вещей. Наименование "бык - производитель молочного скота" указывает на возможность извлечения полезных свойств из животного (воспроизводство поголовья молочного скота) в течение срока его жизни. Напротив, наименование "бычок мясного скота" указывает на полезные свойства животного - потребление в виде мясной продукции, что исключает возможность передавать в аренду.

Следовательно, для того чтобы установить, является ли вещь неупотребляемой и может ли она быть передана в аренду, необходимо определить ее наименование, раскрывающее функциональное назначение вещи.

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. По смыслу указанной нормы передаваемое в аренду имущество должно быть индивидуализировано.

Судебная практика

Суды указывают, что вещь индивидуально определена (индивидуализирована), если она выделена из других вещей, определенных родовыми признаками, по присущим только ей характеристикам (см. судебную практику, в которой суды делают аналогичный вывод при рассмотрении споров об истребовании имущества из чужого незаконного владения (см. определение ВАС РФ от 03.06.2010 № ВАС-7254/10, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 01.04.2010 по делу N° А53-10179/2009, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 12.09.2007 по делу № А82-13666/2006-35).

Чтобы отделить вещь от других, определенных родовыми признаками, сначала необходимо выявить эти признаки (т.е. род вещей, объединенных общим названием и назначением), что осуществляется путем установления наименования вещи. Только затем можно определить индивидуальные признаки вещи.

На основании вышеизложенного можно прийти к выводу, что объектом аренды может быть не любое имущество, а только вещь, являющаяся одновременно непотребляемой и индивидуально-определенной.

Следовательно, для того чтобы надлежащим образом определить в договоре объект аренды, необходимо:

• - указать наименование объекта аренды (наименование рода вещей, к которому он относится);
• - описать индивидуальные характеристики объекта аренды.

Сторонам важно знать, что они могут заключить договор аренды не только в отношении всей вещи, но и в отношении ее части.

Следует учитывать, что, указав на возможность передачи в аренду части вещи, ВАС РФ сослался в том числе на ст. 606 ГК РФ, согласно которой вещь может передаваться только в пользование без передачи во владение (абз. 2 п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73). Таким образом, представляется, что у арендатора части вещи возникнет только право пользования вещью, но не возникнет владение ею. По этой причине арендатор части вещи не может воспользоваться вещно-правовыми способами защиты (ст. 305 ГК РФ), предоставленными законному владельцу.

Для того чтобы правильно согласовать наименование объекта аренды, необходимо знать, что является наименованием, отражающим функциональное назначение вещи, и каким образом его правильно определить.

В экономическом смысле вещь как результат деятельности, представленный в материально-вещественной форме и предназначенный для дальнейшего использования в хозяйственных и иных целях, подпадает под определение продукции (ст. 2 Федерального закона "О техническом регулировании"). Продукция подразделяется на классы, подклассы, группы, подгруппы и виды (см. Общероссийский классификатор продукции ОК 005-93). Например: класс - "продукция строительного, дорожного и коммунального машиностроения", подкласс - "машины для землеройных и мелиоративных работ", группа - "экскаваторы одноковшовые с ковшом емкостью от 0,25 до 2,5 куб. м и многоковшовые", подгруппа - "экскаватор одноковшовый с ковшом емкостью 1 куб. м", вид - "экскаватор одноковшовый с ковшом емкостью 1 куб. м, на гусеничном ходу". Основное деление продукции в общероссийской классификации завершается видами.

Таким образом, для определения наименования объекта аренды в договоре достаточно указать вид продукции.

Если в имущественный оборот вовлекаются движимые вещи, которые не поименованы в Общероссийском классификаторе продукции ОК 005-93, наименование объекта аренды нужно определять исходя из документов, прилагаемых к объекту - технические паспорта, инструкции, гарантийная документация, сертификаты соответствия и пр.

Некоторая продукция подразделяется не только на виды, но и на разновидности. Это более узкое деление, указывающее на ряд частных признаков, характеристик отдельных видов движимых вещей. К таким характеристикам относят типы, модели, марки продукции (ОК 005-93).

Вместо описания конкретных характеристик имущества стороны могут сослаться на техническую документацию, в которой эти характеристики перечислены. Так, при наличии в договоре ссылки на технический паспорт, содержащий индивидуализирующие признаки имущества, условие о предмете договора аренды может быть признано согласованным.

Срок действия договора аренды не является существенным условием. В соответствии со ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (например, для земельных участков, участков леса).

Условие о сроке аренды определяет период времени, в течение которого арендатор вправе владеть и пользоваться или пользоваться объектом аренды (ст. 610 ГК РФ). Именно за этот период времени арендатор уплачивает арендную плату (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

По определению ст. 606 ГК РФ договор аренды предполагает не постоянное, а временное владение и пользование или пользование объектом аренды. Поэтому сторонам важно определить период времени, на который объект передается в аренду.

Начало срока аренды определяет момент, в который имущество должно быть предоставлено арендатору во временное владение и (или) пользование.

Окончание срока аренды определяет момент возврата имущества из временного владения и пользования арендатора.

Одновременно с окончанием аренды также может оканчиваться действие договора, если только в нем не установлен отдельный срок его действия или не предусмотрены обязательства, срок исполнения которых наступает после возврата имущества (и. 3 ст. 425 ГК РФ).

Срок аренды должен быть установлен по правилам ст. 190-194 ГК РФ, согласно которым сроки начала и окончания аренды могут быть определены:

• - календарной датой;
• - истечением периода времени, определяемого годами, месяцами, педелями, днями или часами;
• - указанием на событие, которое неизбежно должно наступить.

В этом случае договор аренды считается заключенным, так как срок аренды не является существенным условием договора аренды (ст. 606 ГК РФ). В случае отсутствия в договоре срока аренды он будет равен сроку действия договора. Если при этом срок действия договора не согласован, договор будет считаться заключенным на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Это означает, что любая сторона может во всякое время отказаться от договора аренды, предупредив об этом другую сторону за один месяц.

Если передача объекта в аренду не обусловлена какими-либо событиями или обстоятельствами и стороны заранее знают точные даты начала и окончания пользования имуществом, начало и окончание срока аренды рекомендуется согласовывать путем указания на календарные даты.

На практике срок аренды зачастую определяют указанием на промежуток времени, ограниченный календарными датами (например, "с "01" января 2010 г. по "31" марта 2011 г." или "с "01" января 2010 г. до "15" февраля 2010 г."). Согласование срока таким способом влияет на определение продолжительности срока аренды, в том числе на исчисление арендной платы.

Условие о сроке аренды, сформулированное с использованием предлога "до" или "по", может вызвать вопрос: включается ли дата окончания срока аренды в сам срок аренды?

Предлог до в одном из своих значений "употребляется при указании временного предела действия"; предлог по с винительным падежом в одном из значений "соответствует по значению предлогу до".

Чтобы избежать разногласий о включении даты окончания срока в срок аренды, рекомендуется использовать после указания даты окончания наречие "включительно". Указание этого слова при определении окончания срока аренды будет однозначно свидетельствовать о включении в срок аренды даты его окончания.

При таком способе согласования необходимо определить сам период и его начало. Начало периода может быть определенной календарной датой (ст. 191 ГК РФ). Начало срока аренды также может быть определено согласованным сторонами событием. Чаще всего в качестве такового указывают момент заключения договора или момент передачи имущества арендатору по акту. Также дата начала аренды может быть определена датой подписания акта о готовности арендуемого имущества (например, буровой машины) к производству работ (см. постановление ФАС Уральского округа от 12.03.2009 № Ф09-469/09-С4).

Согласно ст. 191 ГК РФ срок аренды при определении его периодом времени начинает течь не с календарной даты, указанной в договоре, или с момента наступления события, а на следующий день после этой даты или события.

Пример

Соответственно, если арендатору необходимо начать использовать имущество, например, с 1 июня, в качестве даты начала срока аренды в договоре следует определить 31 мая. Стороны могут установить срок передачи 31 мая, чтобы арендатор мог полноценно пользоваться имуществом с 1 нюня. В таком случае передача имущества должна быть произведена до конца дня 31 мая. Если стороны договора - юридические лица, то по правилам абз. 2 п. 1 ст. 194 ГК РФ истечение срока передачи имущества наступит в час, когда в организации, являющейся арендатором, прекращаются соответствующие операции.

Во избежание сложностей при определении указанных сроков стороны могут установить в договоре начало срока аренды датой передачи имущества по акту.

Окончание срока аренды, определяемого периодом времени, рассчитывается по правилам ст. 192 ГК РФ. Так, срок, исчисляемый годами, истекает в соответствующие месяц и число последнего года срока. Например, если начало срока аренды определено календарной датой 2 июня 2015 г., то срок аренды, равный одному году, будет начинаться 3 июня 2015 г. и заканчиваться 2 июня 2016 г.

Пользование имуществом иногда целесообразно только при определенных обстоятельствах или после наступления какого-либо события (например, начала ледохода или посевной). Срок аренды может быть согласован путем указания на такое событие, которое должно быть неизбежным (ст. 190 ГК РФ). Это событие с очевидностью наступает независимо от воли какой-либо стороны или третьих лиц, и дата его начала заранее неизвестна.

Срок аренды не может быть определен указанием на событие, если его наступление зависит от действий и воли какой-либо из сторон, или иным образом не обладает свойством неизбежности. Например, суд не признает неизбежными совершение каких-либо действий стороной договора либо третьим липом (п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66).

В этом случае будет считаться, что стороны не определили срок аренды, и срок аренды будет равен сроку действия договора. Если же при этом срок действия договора отсутствует, то договор будет считаться заключенным на неопределенный срок. Это означает, что арендодатель может в любое время отказаться от договора и потребовать от арендатора возврата имущества, предупредив его об этом в сроки, предусмотренные и. 2 ст. 610 ГК РФ.

Срок действия договора аренды - это период времени, в течение которого действуют условия договора и исполняются установленные им обязательства сторон (ст. 425 ГК РФ).

Начало срока действия договора аренды в силу закона определяется моментом заключения договора. С этого момента у сторон возникают обязательства и начинают действовать условия договора. Окончание срока действия договора аренды может определяться по усмотрению сторон.

Согласно н. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В частности, необходимо регистрировать договор аренды зданий или сооружений сроком не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Такой договор считается заключенным с момента регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Вместе с тем ч. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ установлено, что правила ст. 609, 651 ГК РФ не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу указанного Закона (после 1 марта 2013 г.). Впоследствии ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 № 21-ФЗ указанные изменения были отменены.

При согласовании данного условия сторонам следует:

• - определить срок действия договора по правилам ст. 190-194 ГК РФ;
• - предусмотреть применение условий договора аренды к отношениям, возникшим до его заключения (при необходимости);
• - указать, предоставляется ли арендатору преимущественное право на заключение договора на новый срок;
• - установить, будет ли осуществляться продление договора аренды на новый срок с тем же арендатором.

Если срок действия договора аренды не определен, то договор продолжает действовать до установленного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательств (абз. 2 п. 3 ст. 425 ГК РФ). Для договора аренды таким моментом является возврат имущества арендодателю по окончании определенного срока аренды или внесение арендатором арендной платы за весь срок аренды, если по условиям договора она вносится по окончании пользования объектом аренды. Если при этом в договоре не определен срок аренды, договор будет считаться заключенным на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

Досрочное расторжение договора допускается как по требованию арендодателя, так и арендатора при существенном нарушении условий договора другой стороной (ст. 619, 620 ГК РФ). Так, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

• - пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
• - существенно ухудшает имущество;
• - более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату и т.д.

В соответствии со ст. 621 ГК РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказа арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору, имеет преимущественное перед третьими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ), если иное не предусмотрено договором аренды.

Такое право действует только в отношении аренды одного и того же объекта.

Арендатор может реализовать преимущественное право только при одновременном наличии следующих условий:

• - если он уведомил арендодателя о своем желании воспользоваться преимущественным правом на заключение договора на новый срок (см. постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30.03.2009 по делу № А79-5631/2008);
• - если он добросовестно исполнял обязанности по договору. В противном случае арендатор утрачивает преимущественное право па заключение договора на новый срок, при этом существенность нарушения не влияет на решение вопроса о его добросовестности. Недобросовестным исполнением обязанностей по договору, при котором арендатор лишается преимущественного права на заключение договора, является, в частности, нарушение срока уплаты арендной платы;
• - если договор не был возобновлен на неопределенный срок. В противном случае суд может признать, что арендатор утрачивает преимущественное право на заключение договора на новый срок. В то же время существует противоположная судебная практика, согласно которой арендатор не лишается преимущественного права в случае возобновления договора аренды на неопределенный срок;
• - если отсутствует соглашение сторон о расторжении договора после направления арендатором арендодателю заявления о заключении договора на новый срок.

Наличие преимущественного права не означает того, что арендатор может требовать от арендодателя заключения нового договора на прежних условиях. В данном случае арендодатель не связан условиями прежнего договора. Он вправе предложить арендатору и третьим лицам иные условия аренды имущества либо отказаться от сдачи имущества в аренду. Преимущественное право означает лишь право арендатора на заключение договора аренды с арендодателем в отношении того же имущества в первоочередном порядке.

При этом последствия нарушения арендодателем преимущественного права арендатора могут быть применены судом, только если между арендодателем и третьим лицом заключен договор. Однако в судебной практике есть и другая позиция, согласно которой арендатору при обращении с иском о защите преимущественного права достаточно доказать намерение арендодателя заключить договор аренды этого же имущества с третьим лицом.

Стороны могут согласовать условие об ограничении преимущественного права арендатора. Это позволяет арендодателю беспрепятственно заключить договор с третьими лицами.

Форма договора аренды зависит от срока действия договора и предмета договора. Договор аренды здания, сооружения на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (ст. 609 ГК РФ).

Арендодатель обязан:

• - предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а также с принадлежностями и необходимыми документами;
• - предоставить необходимые для использования имущества документы. Если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата не подлежит взысканию;
• - производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества.

В случае непредставления имущества в указанный в договоре аренды срок, а в случае когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор может потребовать от арендодателя передачи этого имущества, а также возмещения причиненных убытков, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 611 ГК РФ).

Арендодатель вправе:

• - потребовать от арендатора досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок, но не более чем за два срока подряд в случае существенного нарушения арендатором срока внесения арендной платы (п. 5 ст. 614 ГК РФ);
• - потребовать расторжения договора и возмещения убытков, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества (п. 3 ст. 615 ГК РФ);
• - потребовать внесения арендной платы за все время просрочки, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно. В случае когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения (абз. 2 ст. 622 ГК РФ).

Арендатор обязан:

• - своевременно вносить арендную плату;
• - пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества;
• - поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договорим аренды;
• - при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В случае передачи имущества с недостатками арендатор вправе по своему выбору:

• - потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
• - непосредственно удержать сумму понесенных им расходом на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
• - потребовать досрочного расторжения договора. Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков (ст. 612 ГК РФ).

Нарушение арендодателем обязанности но производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

• - произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть се в счет арендной платы;
• - потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
• - потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

Стороны могут согласовать условия пользования арендованным имуществом (п. 1 ст. 615 ГК РФ). Такие условия могут отличаться от тех, которые следуют из назначения имущества.

При этом "договорные" условия пользования должны исключать утрату объектом аренды своих полезных свойств, которые следуют из его функционального назначения. То есть такие условия не могут быть любыми и должны учитывать основное назначение имущества, требования эксплуатационных документов и обязательных нормативов в части безопасности и сохранности объекта аренды.

При согласовании условий пользования объектом аренды необходимо согласовать:

• - цель пользования объектом аренды;
• - способы использования объекта аренды;
• - объем использования объекта аренды;
• - режимы извлечения полезных свойств из объекта аренды.

Если арендатор нарушает условия пользования имуществом, то арендодатель вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 ГК РФ). Кроме того, он вправе предъявить к арендатору иск об устранении нарушений. Такой иск будет квалифицирован судом как договорное требование, а не как иск об устранении нарушений права собственности, не связанных с лишением владения на основании ст. 304 ГК РФ.

Цель пользования объектом аренды - это условие договора, определяющее конечный результат, который арендатор намерен получить при извлечении полезных свойств из арендованного имущества.

Как правило, арендованное имущество используется в целях, соответствующих его основному (функциональному) назначению. Такое назначение следует из наименования имущества, эксплуатационных документов, технических условий и обязательных нормативов.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с его назначением или условиями договора, арендодатель согласно п. 3 ст. 615 ГК РФ вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Указание в договоре цели использования объекта аренды влечет обязанность арендодателя передать его в состоянии, пригодном для такого использования (п. 1 ст. 611 ГК РФ). В случае неисполнения этой обязанности суд может признать, что имущество передано с недостатками, полностью препятствующими его использованию.

Способ использования объекта аренды - это условие, определяющее технологии, методы и приемы извлечения полезных свойств из объекта аренды.

Как правило, использование арендованного имущества осуществляется способами, следующими из его функционального назначения. Такие способы определяются эксплуатационными документами, техническими условиями и обязательными нормативами. Стороны могут согласовать их путем указания в договоре на конкретные технологии, методы или приемы, которые должен применять арендатор для извлечения полезных свойств из имущества.

Стороны могут конкретизировать способы использования имущества, следующие из его назначения. Например, если арендодатель желает продлить ресурс эксплуатации станка, на котором в соответствии с эксплуатационными документами возможно применять различные технологии производства определенной продукции, стороны могут согласовать конкретную технологию производства.

Также стороны могут согласовать способ пользования, который не следует из функционального назначения объекта аренды. Например, производственное оборудование, переданное в аренду, используется не теми способами, которые указаны в эксплуатационных документах.

Пример

"Станок, передаваемый в аренду по настоящему договору, предоставляется для его использования в качестве экспоната выставки "Фрезеровщик-2010", организуемой арендатором. Арендатор обязуется использовать Станок только следующими способами:

• 1) расположить Станок в отапливаемом помещении на горизонтальной поворотной платформе выставочного стенда;
• 2) не подключать Станок к электрической сети;
• 3) не производить на Станке какой-либо продукции, в том числе в целях демонстрации;
• 4) арендатор может устанавливать в патрон Станка демонстрационные заготовки по своему усмотрению;
• 5) арендатор может устанавливать в резцедержатель обрабатывающий демонстрационный инструмент по своему усмотрению".

Объем использования объекта аренды - это условие договора, определяющее количественный показатель результата извлечения полезных свойств. Например, на станке в соответствии с технологией работ и эксплуатационными документами возможно изготавливать 500 штук изделий в сутки, но арендодатель желает продлить срок его эксплуатации, поэтому передает станок в пользование, определяя меньшее количество деталей, которое арендатор может производить в течение суток.

Режим использования объекта аренды - это условие договора, определяющее параметры эксплуатации объекта аренды при извлечении из него полезных свойств арендатором. Например, на станке в соответствии с технологией работ и эксплуатационными документами возможно работать в диапазоне скоростей вращения шпинделя до 3200 об/мин, но арендодатель желает продлить ресурс его эксплуатации, поэтому передает станок в пользование, определяя меньшую максимально допустимую скорость вращения.

Стороны должны определить перечень принадлежностей (комплектующих изделий, составных частей), передаваемых вместе с объектом аренды, которые могут понадобиться для его полноценного использования в соответствии с условиями договора. Например, нужно указать, прилагается ли к токарно-винторезному станку приспособление-угольник или сколько внутренних полок должен иметь шкаф.

Исходя из положений ст. 135 и 611 ГК РФ договором может быть предусмотрено, что объект аренды (главная вещь) передается без принадлежностей либо без части принадлежностей.

Надлежащее определение условия о составе принадлежностей объекта аренды производится путем:

• - согласования состава принадлежностей в документах, относящихся к объекту аренды;
• - согласования состава принадлежностей объекта аренды в тексте договора;

согласования состава принадлежностей путем указания на специальные условия пользования объектом аренды.

Принадлежности (их перечень), как правило, указываются в эксплуатационных документах на объект аренды.

К таким документам относятся предоставляемые арендодателем технический паспорт, инструкции по эксплуатации, ведомость комплекта запасных частей, инструмента и принадлежностей.

Если состав принадлежностей отражен в данных документах, в интересах арендатора сделать на них ссылку в договоре и указать их в качестве обязательных документов, передаваемых вместе с арендуемым имуществом.

Это позволит ему доказать некомплектность объекта аренды, если имущество будет передано без требуемых принадлежностей (ст. 611 ГК РФ).

Если стороны не согласовали состав принадлежностей ссылкой на документы, относящиеся к объекту аренды, то арендатор, не получивший нужные ему принадлежности, должен доказать некомплектность имущества. Причем такое доказывание будет осложнено тем, что прямо ссылаться ira документы, не поименованные в договоре и, возможно, отсутствующие, он не может, предварительно не получив документы и не доказав их относимость к арендованному имуществу.

Если арендатору нужно, чтобы объект аренды имел определенные характеристики и он мог быть использован для достижения определенных целей, но ему неважно (или неизвестно), с помощью каких принадлежностей это может быть достигнуто, в договоре следует указать требуемую характеристику и цель использования объекта аренды. В этом случае арендодатель обязан будет предоставить принадлежность, которая обеспечивает соответствие объекта аренды указанной характеристике и цели использования, даже если данная деталь не входит в стандартную комплектацию объекта аренды.

Недостатки объекта аренды - это ненадлежащее качество вещи, которое препятствует дальнейшему использованию ее арендатором но целевому назначению. Данный вывод следует из судебного толкования п. 1 ст. 612 ГК РФ.

Последствия передачи вещи с недостатками определены в п. 1 ст. 612 ГК РФ. Исходя из смысла указанной нормы, за все недостатки переданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие его использованию, отвечает арендодатель, даже если он не знал о них в момент заключения договора. Однако в случаях, предусмотренных п. 2 ст. 612 ГК РФ, арендодатель освобождается от ответственности за эти недостатки, в частности, если они оговорены при заключении договора.

Если на момент заключения договора имущество имеет недостатки, в интересах арендодателя указать их в договоре. В этом случае он не будет нести ответственность по п. 1 ст. 612 ГК РФ, даже если указанные недостатки будут препятствовать арендатору в пользовании имуществом. В частности, если арендатор знал о недостатках имущества и при этом принял па себя обязанность но его капитальному ремонту, он не сможет требовать возмещения расходов на его проведение, ссылаясь на устранение недостатков.

Для того чтобы надлежащим образом согласовать условие о недостатках объекта аренды, в договоре необходимо:

• - подробно описать сам недостаток объекта аренды;
• - указать, в чем заключается препятствие использования объекта аренды для целей договора.

Если условие о недостатках объекта аренды не согласовано, то при выявлении недостатков, из-за которых арендатор не может полностью или частично пользоваться имуществом, он вправе предъявить требования, предусмотренные п. 1 ст. 612 ГК РФ. В частности, он может потребовать от арендодателя возмещения расходов на устранение недостатков. При этом необходимо учитывать, что п. 1 ст. 612 ГК РФ не предусмотрена обязанность арендатора уведомлять арендодателя о факте выявления недостатков. Однако из абз. 6 п. 1 ст. 612 ГК РФ следует, что арендодатель может устранить их без дополнительной платы или заменить имущество на аналогичное в надлежащем состоянии, если он извещен арендатором о необходимости этого или о намерении устранить недостатки за счет арендодателя. Если по получении указанного уведомления арендодатель без промедления не совершит действия, предусмотренные абз. 6 п. 1 ст. 612 ГК РФ, арендатор вправе взыскать с него расходы, понесенные в связи с устранением недостатков.

Следует учитывать, что арендатору не нужно получать согласие арендодателя на проведение работ по устранению недостатков имущества.

Если арендатору было заранее известно о недостатках имущества или он должен был обнаружить их во время осмотра либо проверки имущества при его передаче арендодателем или при заключении договора, то арендодатель освобождается от ответственности за передачу имущества с недостатками (п. 2 ст. 612 ГК РФ).

Судебная практика

Так, если арендатор без замечании принял имущество с недостатками, которые он должен бы. i обнаружить во время осмотра имущества или проверки его исправности (явными недостатками), в дальнейшем суд может отказать в удовлетворении требований о возмещении убытков, понесенных в связи с устранением таких недостатков.

Кроме того, если арендатор принял имущество без замечаний, он не вправе отказаться от внесения арендной платы в связи с обнаружением недостатков, о которых он знал или которые мог обнаружить при передаче объекта. Однако существует судебная практика, согласно которой отказ арендатора от внесения платы в случае передачи ему имущества в ненадлежащем состоянии признается правомерным, даже если недостатки могли быть выявлены при его получении.

В случае обнаружения недостатков в процессе использования имущества арендатор вправе предъявить требования, предусмотренные п. 1 ст. 612 ГК РФ. Необходимо учитывать, что в судебной практике существует позиция, согласно которой, если арендатор обнаружил недостатки, но не заявил арендодателю указанных требований и продолжает использовать имущество, он не вправе отказаться от внесения арендной платы, ссылаясь на невозможность пользования объектом аренды. Вместе с тем существует противоположная позиция, согласно которой арендодателю может быть отказано во взыскании долга с арендатора, не вносившего арендную плату в связи с недостатками переданного имущества и невозможностью его использования, несмотря на то что требования, предусмотренные н. 1 ст. 612 ГК РФ, до судебного разбирательства арендатором не заявлялись.

Состояние вещи - это совокупность изменяемых при се эксплуатации свойств и параметров, которые определяют возможности применения вещи. Данное определение следует из сопоставления нормативов и методических рекомендаций, регулирующих требования по безопасности, техническому обслуживанию и т.п. различных технически сложных вещей (ГОСТ Р 51709-2001, ГОСТ Р 27.002-89, Методические рекомендации "Обслуживание медицинской техники", утвержденные Министерством здравоохранения РФ 24.09.2003, Министерства промышленности, науки и технологий РФ 10.10.2003, распоряжение Федерального дорожного агентства от 16.02.2009 № 46-р, ГОСТ Р 53341-2009 и др.).

Условие о состоянии объекта аренды - это согласованные сторонами свойства и параметры арендуемого имущества, которым оно должно соответствовать для целей аренды. Данное условие направлено на определение взаимных представлений сторон о параметрах и полезных свойствах объекта аренды и позволяет избежать конфликтов при исполнении договора. Если арендатору для целей пользования объектом важно, чтобы он соответствовал определенным параметрам или имел определенные свойства, то в договоре необходимо согласовать условие о состоянии, в котором арендодатель должен предоставить имущество.

Необходимо учитывать, что, если арендатор не сможет использовать имущество в связи с получением его в состоянии, не соответствующем его назначению и условиям договора, суд может признать, что арендодатель не исполнил обязанность по передаче имущества, установленную ст. 611 ГК РФ. Арендодатель в этом случае не сможет взыскать с арендатора задолженность по арендной плате и проценты за пользование чужими денежными средствами.

Условие о порядке передачи имущества определяет, в какой срок и в каком месте объект аренды должен фактически перейти во владение и (или) пользование арендатора, а также чем должна быть подтверждена передача.

Следует принять во внимание, что в силу ст. 608 ГК РФ правом передавать вещь в аренду обладает се собственник или лицо, уполномоченное законом либо собственником. Причем арендодатель должен обладать правом собственности не в момент заключения договора, а в момент передачи вещи арендатору (абз. 1, 2 и. 10 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73). Согласно абз. 3 п. 12 указанного постановления если арендатору будет передано имущество, на которое у арендодателя не было права собственности, собственник имущества сможет потребовать оплатить пользование имуществом, находившимся в незаконном владении, на основании ст. 303 ГК РФ. Данное требование может быть предъявлено к лицу, незаконно передавшему вещь в аренду, а также к арендатору, если он знал об отсутствии у арендодателя соответствующего права (абз. 4, 5 п. 12 постановления).

Общие положения ГК РФ о договоре аренды не предусматривают каких-либо требований к порядку передачи имущества. Соответственно, стороны могут согласовать его по своему усмотрению.

При согласовании порядка передачи имущества в договоре необходимо определить:

• - срок передачи имущества в аренду;
• - место передачи имущества в аренду;
• - документы, которыми подтверждается передача имущества в аренду. Если условие о порядке передачи имущества в аренду не согласовано, то имущество должно быть передано арендатору в разумный срок после подписания договора (и. 3 ст. 611 ГК РФ). Передача должна состояться в месте хранения имущества, если это место было известно арендатору в момент заключения договора (абз. 4 ст. 316 ГК РФ), либо в месте нахождения арендодателя (абз. 6 ст. 316 ГК РФ). В качестве доказательств передачи имущества могут использоваться акты приема-передачи, другие документы, подтверждающие фактический переход имущества арендатору, а также иные доказательства наличия арендных правоотношений.

Условие о возврате арендованного имущества определяет порядок исполнения обязанности арендатора вернуть арендодателю имущество при прекращении договора аренды (абз. 1 ст. 622 ГК РФ).

В силу специфики арендных правоотношений по договору аренды передается индивидуально определенная вещь. Соответственно, при прекращении договора должна быть возвращена именно та вещь, которая была предоставлена арендатору во временное владение и пользование. Стороны не могут согласовать возврат иной (даже похожей или обладающей теми же родовыми признаками) вещи. В противном случае заключенное соглашение уже не будет являться договором аренды.

Также стороны не могут исключить договором обязанность арендатора вернуть арендованное имущество, поскольку эта обязанность императивна (абз. 1 ст. 622 ГК РФ). Исключением является случай, когда договором предусмотрен выкуп арендованного имущества (ст. 624 ГК РФ). Однако стороны вправе определить порядок возврата имущества.

Для согласования такого порядка необходимо согласовать:

• - состояние имущества на момент его возврата;
• - принадлежности и документы, подлежащие передаче при возврате имущества;
• - место возврата имущества;
• - срок возврата имущества.

Под нормальным износом понимается та степень изменений вещи, которая предполагается естественной при обычном пользовании ею в течение срока действия договора. Для некоторых вещей показатель нормального износа может быть установлен техническими нормативами или определен обычными требованиями (исходя из условий пользования вещью).

Стороны могут согласовать иное состояние имущества на момент его возврата (абз. 1 ст. 622 ГК РФ). Например, может быть предусмотрено, что оно возвращается отремонтированным или с улучшениями, произведенными арендатором. Такие условия выгодны арендодателю, поскольку ценность его имущества повысится. Однако па арендатора в таком случае налагаются дополнительные обязанности по улучшению состояния имущества.

Согласно абз. 1 ст. 622 ГК РФ арендатор при прекращении договора аренды обязан вернуть арендованное имущество.

Судебная практика

Суды указывают, что оно должно быть возвращено в момент прекращения договора независимо от оснований его прекращения (истечения срока действия договора, досрочного расторжения и др.). При этом срок возврата имущества определяется моментом прекращения действия договора (см. постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 16.11.2009 по делу № АЗЗ-8385/2009, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 14.11.2008 № АЗЗ-9580/2007-03АП-3167/2008).

Однако иногда стороны отступают от положений абз. 1 ст. 622 ГК РФ и устанавливают срок возврата арендованного имущества, который не совпадает с моментом прекращения договора аренды. Так, распространенным является условие о том, что имущество должно быть возвращено через определенное время после прекращения договора аренды, например в течение нескольких дней после окончания срока его действия (см. постановление ФАС Поволжского округа от 03.03.2009 по делу № А12-7646/2008, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 18.09.2009 по делу.V А20-1896/2008, постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2009 по делу № Л56-10084/2009).

Можно предположить, что согласование условия о возврате арендованного имущества в течение определенного срока после окончания действия договора является допустимым. Такое право сторон следует из отсутствия в абз. 1 ст. 622 ГК РФ императивного требования о возврате имущества одновременно с прекращением договора аренды.

Судебная практика

В постановлении Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 "О свободе договора и ее пределах" изложен новый подход к квалификации нормы, регулирующей права и обязанности по договору, в качестве императивной либо диспозитивной. Судам предлагается отходить от презумпции императивности в тех случаях, когда отсутствует указание на возможность предусматривать соглашением сторон иное.

В соответствии с п. 2 постановления норма является императивной, если содержит явно выраженный запрет установить иное. При отсутствии такого запрета она квалифицируется как императивная только в следующих случаях, приведенных в н. 3 постановления (критерии императивности):

• - императивность необходима для недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон;
• - изменение нормы или исключение ее применения создаст противоречие с существом законодательного регулирования соответствующего договора:
• - императивность необходима для защиты особо значимых интересов (например, публичных интересов, интересов третьих лиц или слабой стороны договора), па защиту которых направлена норма.

Во всех остальных случаях норма должна рассматриваться как диспозитивная. В связи с этим стороны вправе в соглашении исключить применение нормы или установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При этом отличие условий договора от нормы не является основанием для признания договора или отдельных его условий недействительными по ст. 168 ГК РФ (п. 4 постановления).

Абзац 1 ст. 622 ГК РФ не содержит запрета установить иное и не отвечает критериям императивности, указанным в п. 3 постановления. Это позволяет предположить, что данная норма является диспозитивной в части срока возврата арендованного имущества. Следовательно, условие о возврате имущества в срок, который не совпадает с окончанием срока действия договора, не противоречит абз. 1 ст. 622 ГК РФ.

Однако при согласовании условия о возврате имущества после окончания действия договора сторонам следует учитывать, что в ходе его исполнения может возникнуть ситуация, когда имущество будет фактически находиться во владении и (или) пользовании арендатора после прекращения договора, что повлечет неблагоприятные последствия для обеих сторон. Так, если арендодатель не намерен продолжать отношения по договору и не заявит об этом до окончания срока его действия, суд на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ может признать договор возобновленным на неопределенный срок.

Для арендатора, в свою очередь, при установлении срока возврата после окончания действия договора могут наступить такие же последствия, как и при просрочке возврата (абз. 2 ст. 622 ГК РФ), а именно: он должен будет уплачивать арендную плату до момента фактического возврата имущества.

Размер арендной платы за период после прекращения договора и до фактического возврата объекта аренды определяется договором (п. 38 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"). Поэтому арендодатель вправе предусмотреть в договоре условие о повышенном размере платы за пользование имуществом в этот период.

Однако не рекомендуется помещать такое условие в раздел об ответственности, а также устанавливать повышенный размер арендной платы за каждый день просрочки возврата, поскольку в этом случае суд может признать такое условие соглашением о неустойке и уменьшить ее размер в порядке ст. 333 ГК РФ.

Содержание имущества - это поддержание имущества в исправном, безопасном и пригодном для эксплуатации состоянии в соответствии с его назначением, а также уплата возникающих в связи с этим расходов (см. судебную практику, в которой данное понятие толкуется применительно к обязанностям собственника имущества: постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2010 № 18АП-1099/2010, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 01.07.2010 но делу № АЗЗ-452/2010, постановление президиума Санкт-Петербургского городского суда от 28.06.2006 № 44г-361/06).

Статья 616 ГК РФ диспозитивна и позволяет сторонам урегулировать свои отношения относительно содержания арендованного имущества (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

Для согласования условий содержания имущества в договоре необходимо предусмотреть обязанности сторон:

• - по осуществлению капитального ремонта;
• - проведению текущего ремонта;
• - поддержанию арендованного имущества в исправном состоянии;
• - уплате расходов на содержание арендованного имущества. Капитальный ремонт - это ремонт, выполняемый для восстановления исправности и полного или близкого к полному восстановлению ресурса изделия с заменой или восстановлением любых его частей, включая базовые (п. 36 ГОСТ 18322-78 "Система технического обслуживания и ремонта техники. Термины и определения", утвержденного постановлением Государственного комитета СССР по стандартам от 15.11.1978 № 2986).

Судебная практика

В судебной практике используются и другие определения капитального ремонта. В частности, под ним понимается проведение направленных на сохранение целостности, назначения и стоимости пещи работ, которые требуют значительных затрат на восстановление существенных частей, элементов вещи в связи с их износом, поломкой или другими воздействиями внешних факторов.

Условие о проведении капитального ремонта арендованного имущества определяет, какая сторона производит капитальный ремонт, за чей счет он осуществляется, а также определяет условия проведения ремонта. Согласование данного условия в интересах обеих сторон, поскольку оно определяет их взаимные представления о выполнении капитального ремонта и позволяет избежать конфликтов при его осуществлении.

Поэтому в договоре необходимо предусмотреть:

• - сторону, которая несет обязанность по проведению капитального ремонта;
• - распределение расходов по капитальному ремонту между сторонами;
• - виды, объем и стоимость работ по капитальному ремонту;
• - срок проведения капитального ремонта;
• - порядок внесения арендной платы за период проведения капитального ремонта.

По некоторым видам имущества требованиями нормативно-технической документации может быть предусмотрено проведение планового капитального ремонта с определенной периодичностью (п. 39 ГОСТ 18322-78). Например, плановый капитальный ремонт с определенной периодичностью предусмотрен для железнодорожных вагонов и контейнеров, автомобилей, автобусов, прицепов и полуприцепов (п. 5.2.4 Правил безопасности при перевозке опасных грузов железнодорожным транспортом, утвержденных постановлением Федерального горного и промышленного надзора России от 16.08.1994 № 50, п. 1.2, 2.2.12, 2.15.1 Положения о техническом обслуживании и ремонте подвижного состава автомобильного транспорта, утвержденного Министерством автомобильного транспорта РСФСР 20.09.1984). Если плановый или неплановый ремонт предусмотрен нормативными документами, стороны могут согласовать, что арендатор обязан производить только плановый капитальный ремонт имущества, а арендодатель - неплановый, или иным образом распределить обязанности по проведению капитального ремонта.

Текущий ремонт - это ремонт, выполняемый для обеспечения или восстановления работоспособности изделия. Он состоит в замене и (или) восстановлении отдельных частей вещи (п. 38 ГОСТ 18322-78).

В судебной практике используется и другое определение текущего ремонта. Под ним понимается систематическое и своевременное проведение работ по предохранению имущества от преждевременного износа и устранению возникающих повреждений и неисправностей.

За пользование арендованным имуществом арендатор уплачивает арендодателю вознаграждение - арендную плату. Договор аренды в силу ст. 606, п. 3 ст. 423 ГК РФ является возмездным. Обязанность арендатора уплачивать арендную плату является одним из отличительных признаков данного вида договоров.

Положения ст. 606, 614 ГК РФ не относят условие об арендной плате к существенным условиям договора аренды. Вместе с тем нормами ГК РФ об отдельных видах аренды, а также иными нормативными правовыми актами может быть предусмотрено, что условие об арендной плате является существенным для договора (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ). В частности, согласно ст. 654 ГК РФ договор аренды зданий и сооружений должен предусматривать размер арендной платы, в противном случае он считается не заключенным. Аналогичные последствия в силу п. 1 ст. 432 ГК РФ наступят при отсутствии условия об арендной плате в договоре аренды земельного участка, поскольку п. 3 ст. 65 ЗК РФ оно отнесено к существенным условиям.

Кроме того, условие об арендной плате будет существенным, если н ходе переговоров одна из сторон заявила о необходимости его согласования (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ). В этом случае договор не может считаться заключенным до тех пор, пока стороны не согласуют названное условие или сторона, предложившая условие о цене или заявившая о ее согласовании, не откажется от своего предложения. Данный вывод следует из позиции, сформулированной Президиумом ВАС РФ в п. 11 Обзора судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165).

Правоотношения по аренде движимого имущества регулируются общими нормами ГК РФ об аренде (§ 1 гл. 34 ГК РФ). Также к ним применяются некоторые специальные нормы об отдельных видах договора аренды - § 2 гл. 34 ГК РФ (прокат), § 3 гл. 34 ГК РФ (аренда транспортных средств), § 6 гл. 34 ГК РФ (лизинг). Указанными нормами условие о размере арендной платы не отнесено к существенным.

• - вид (форму) арендной платы;
• - размер арендной платы или способ его определения.

Согласно п. 2 ст. 614 ГК РФ арендная плата может быть установлена в виде:

• - твердой суммы платежей;
• - доли поступлений от использования арендованного имущества;
• - предоставления услуг;
• - передачи имущества в собственность;
• - передачи имущества в аренду;
• - возложения затрат на улучшение арендованного имущества;
• - иных видов арендной платы по усмотрению сторон.

Согласно подп. 1 п. 2 ст. 614 ГК РФ арендная плата может быть установлена в твердой сумме платежей. В ст. 140 ГК РФ указано, что платежи на территории РФ осуществляются в рублях. Следовательно, ст. 614 ГК РФ предусматривает обязательство арендатора вносить арендную плату денежными средствами путем наличных и безналичных расчетов (гл. 46 ГК РФ).

Таким образом, надлежащее согласование арендной платы в твердой сумме платежей производится путем указания размера арендной платы в рублях (п. 1 ст. 317 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 614 ГК РФ арендная плата может быть установлена в виде доли поступлений, полученных в результате использования арендованного имущества. В зависимости от объекта аренды и способа его использования стороны могут согласовать арендную плату путем установления доли одного или нескольких видов поступлений.

В ряде случаев условие о виде поступлений должно быть максимально конкретизировано. Это актуально, например:

• - когда объектом аренды является имущество, в результате использования которого могут быть получены как плоды, так и продукция;
• - когда арендодатель намерен получить в качестве арендной платы долю от конкретного поступления и не претендует на долю от всех остальных плодов, продукции и доходов;
• - когда не ясно, к какой категории относятся поступления от использования имущества.

В таких ситуациях следует перечислить в договоре все виды возможных поступлений и определить доли, подлежащие передаче арендодателю, по каждому виду отдельно.

Результат переработки плодов (продукции) является самостоятельной вещью, не имеющей отношения к поступлениям от использования арендованного имущества. Это объясняется тем, что при переработке плодов и продукции происходит их расходование (уничтожение) на создание новой вещи (ст. 220 ГК РФ), собственником которой является арендатор (абз. 2 ст. 606, п. 1 ст. 220 ГК РФ). Поэтому такую вещь арендатор не может передать, а арендодатель истребовать в качестве арендной платы, установленной в форме доли поступлений.

Условие об арендной плате в форме доли дохода подразумевает, как правило, денежное обязательство арендатора, поскольку чаще всего доходы поступают в виде денежных средств. Доходами от использования арендованного имущества могут быть доходы арендатора, полученные по договору субаренды имущества или в результате выполнения работ, оказания услуг с использованием арендованного имущества.

При установлении арендной платы в виде доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов особое значение приобретает учет таких поступлений.

Для корректного расчета арендной платы необходимо, чтобы обе стороны пришли к согласию относительно того, какой объем продукции произведен (плодов или доходов получен). Поэтому в договоре необходимо согласовать механизм установления объема поступлений.

Контролировать объем поступлений от использования имущества арендодатель может двумя способами:

• - присутствуя при производстве продукции (поступлении доходов и плодов);
• - проверяя данные, которые арендатор представил по итогам определенного периода (этапа) использования.

Если арендодатель намерен контролировать объем поступлений путем проверки таких сведений, в договоре необходимо указать:

• - форму предоставления сведений и перечень документов, их подтверждающих;
• - сроки предоставления арендатором сведений;
• - порядок (в том числе сроки) проверки и утверждения арендодателем сведений, предоставленных арендатором.

Если поступлением от использования движимого арендованного имущества является сельхозпродукция, для учета и контроля объема поступлений можно использовать формы статистического наблюдения. Их периодически предоставляют производители сельхозпродукции в территориальные органы Росстата (см. приказ Федеральной службы государственной статистики от 17.09.2010 № 319 "Об утверждении статистического инструментария для организации федерального статистического наблюдения за сельским хозяйством и окружающей природной средой"):

• - П-1(СХ) "Сведения о производстве и отгрузке сельскохозяйственной продукции;
• - 24-СХ "Сведения о состоянии животноводства";
• - 2-фермер "Сведения о сборе урожая сельскохозяйственных культур";
• - 3-фермер "Сведения о производстве продукции животноводства и поголовье скота".

Если арендодатель намерен лично производить учет фактического объема поступлений, в договоре необходимо установить:

• - право арендодателя присутствовать при использовании арендованного оборудования;
• - обязанность арендатора допустить уполномоченного наблюдателя арендодателя для контроля производства продукции, сбора плодов, получения доходов;
• - форму документа, в котором отражается объем поступлений;
• - порядок утверждения сторонами сведений об объеме поступлений.

Стороны могут установить, что за право временного пользования объектом аренды арендатор должен оказать арендодателю услуги, т.е. совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность (подп. 3 п. 2 ст. 614, ст. 779 ГК РФ).

Из буквального содержания подп. 3 п. 2 ст. 614 ГК РФ следует, что при согласовании данной формы арендной платы стороны должны указать в договоре тс услуги, которые арендатор обязан предоставить в качестве оплаты.

В случае если арендатор обладает имуществом, в пользовании которым нуждается арендодатель, стороны в соответствии с ноли. 4 п. 2 ст. 614 ГК РФ могут согласовать арендную плату в форме передачи арендодателю определенной вещи (вещей) в аренду.

Из буквального содержания указанной нормы следует, что для установления такой формы арендной платы сторонам необходимо обусловить, т.е. определить договором данную вещь. Надлежащее определение имущества, передаваемого в аренду в качестве арендной платы, производится по правилам, установленным законом для определения объекта аренды (ст. 607 ГК РФ).

Подпункт 4 п. 2 ст. 614 ГК РФ предусматривает возможность осуществления расчетов по договору аренды путем передачи имущества в собственность арендодателя. Буквальное содержание указанной нормы свидетельствует о том, что для установления арендной платы в форме передачи вещи в собственность сторонам необходимо обусловить, т.е. определить договором, данную вещь.

Глава 34 ГК РФ "Аренда" не содержит правил определения в договоре вещи, подлежащей передаче арендодателю. Поскольку отношения по аренде имущества в этой части законом не урегулированы, по аналогии закона (ст. 6 ГК РФ) к ним могут быть применены нормы права, регламентирующие сходные отношения. По правовой природе обязательство арендатора передать в собственность арендодателю определенное имущество аналогично обязательству продавца передать товар покупателю. Поэтому к условиям об имуществе, подлежащем передаче в собственность в качестве арендной платы, применяются правила определения товара, установленные гл. 30 ГК РФ "Купля-продажа".

Закон предусматривает возможность установления арендной платы в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества (подп. 5 п. 2 ст. 614 ГК РФ). Определения улучшений ГК РФ не содержит. Из анализа ст. 623 ГК РФ и судебной практики следует, что под улучшением понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта аренды, в частности работы по его модернизации, реконструкции, достройке, дооборудованию. Из буквального содержания подп. 5 п. 2 ст. 614 ГК РФ следует, что при согласовании указанной формы арендной платы стороны должны обусловить, т.е. определить в договоре затраты на улучшение арендованного имущества, которые возлагаются на арендатора в качестве арендной платы.

Приведенный в п. 2 ст. 614 ГК РФ перечень видов арендной платы не является закрытым. Стороны могут предусматривать в договоре несколько видов арендной платы, учитывая при этом требования, установленные для каждого из них. При согласовании сочетания нескольких форм арендной платы сторонам необходимо указать в договоре, какая форма платы применяется в конкретном случае.

Стороны также вправе установить, что в качестве арендной платы арендатор уплачивает сумму долга третьего лица перед арендодателем. Такое условие соответствует ст. 421, 614 ГК РФ.

Арендная плата не может быть установлена в виде оплаты арендатором коммунальных услуг (электроэнергии, воды, тепла), горюче-смазочных и иных материалов, расходуемых при использовании объекта аренды. При такой форме платы арендодатель фактически не получает от арендатора никакого вознаграждения за предоставленное право пользования объектом аренды, что противоречит возмездному характеру договоров данного вида (п. 12 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Согласно ст. 450 ГК РФ существуют следующие основания для изменения условий договора, в том числе в части размера арендной платы:

• - соглашение сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ);
• - решение суда, принятое по требованию одной из сторон (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Договор аренды может предусматривать как право на изменение условия о размере арендной платы, так и обязанность сторон по изменению этого условия. Стороны могут установить взаимное обязательство по заключению дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы. Для этого в договоре необходимо указать, что арендная плата подлежит пересмотру по соглашению сторон. Также в нем можно определить перечень событий, наступление которых необходимо для изменения договора, либо срок, по прошествии которого размер арендной платы должен быть изменен.

Поскольку условие об изменении размера арендной платы по соглашению сторон порождает их взаимные обязательства, любая из сторон вправе потребовать от другой внесения в договор изменений. Сторона, получившая предложение об изменении размера арендной платы, не вправе уклониться от подписания соответствующего дополнительного соглашения (ст. 309, 310 ГК РФ). В противном случае изменения будут внесены в договор по решению суда, а арендная плата будет установлена в размере, заявленном истцом.

Руководствуясь п. 2 ст. 424 и п. 1 ст. 450 ГК РФ, стороны могут закрепить в договоре право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке. В этом случае основанием для изменения является принятие стороной, которой предоставлено такое право, решения об изменении условий договора. Для согласования данного условия необходимо указать в договоре сторону, которой принадлежит право одностороннего изменения условий договора.

При согласовании условия о праве арендатора на одностороннее изменение размера арендной платы сторонам необходимо учитывать следующее. Условие о предоставлении арендатору такого права не соответствует сложившимся обычаям делового оборота. Как правило, данным правом наделяется только арендодатель как лицо, осуществляющее распоряжение имуществом. Поэтому условие о возможности изменения размера платы арендатором должно быть отражено максимально конкретно, подробно и однозначно. В противном случае при рассмотрении спора суд может решить, что в договоре допущена техническая ошибка и у арендатора отсутствует право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке

В п. 21 постановления от 17.11.2011 № 73 Пленум ВАС РФ разъяснил, что норма п. 3 ст. 614 ГК РФ является диспозитивной и стороны вправе изменять размер арендной платы по соглашению сторон чаще одного раза в год. Однако если арендодателю законом или договором предоставлено право изменять размер арендной платы в одностороннем порядке, он может воспользоваться им не чаще одного раза в год.

Соглашение об изменении арендной платы должно быть заключено в той же форме, что и договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Согласно п. 1 ст. 609 ГК РФ договор аренды должен быть заключен в письменной форме, если он заключается на срок больше года или (независимо от срока), если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо.

Изменение размера арендной платы по соглашению сторон может быть оформлено:

• - путем составления одного документа, например дополнительного соглашения, протокола и т.п. (п. 2 ст. 434 ГК РФ);
• - путем направления оферты одной стороной и ее акцента другой (ст. 435-443 ГК РФ).

Порядок изменения условий договора но соглашению сторон установлен законом, поэтому согласовывать его не нужно. При отсутствии в договоре условий о данном порядке стороны должны руководствоваться положениями гл. 29 ГК РФ.

В соответствии с п. 3 ст. 453 ГК РФ обязательства сторон начинают действовать в измененном виде с момента заключения соглашения об изменении размера арендной платы. Однако данная норма предусматривает возможность установления в договоре или дополнительном соглашении иного порядка вступления изменений в силу. Так, в дополнительном соглашении может быть указано, что условие об изменении размера арендной платы начинает действовать через некоторое время после подписания соглашения. В этом случае стороны должны определить срок вступления изменений в силу по правилам ст. 190-192 ГК РФ. Они могут установить в договоре или дополнительном соглашении конкретную дату либо период времени, по истечении которого изменения вступают в силу.

Соглашение об изменении размера арендной платы по договору аренды недвижимого имущества, который подлежит государственной регистрации, в частности, договору аренды здания, сооружения, заключенному на год и более (п. 2 ст. 651 ГК РФ), также подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ. Такое соглашение является неотъемлемой частью договора и изменяет содержание и условия порождаемого договором аренды обременения, вследствие чего на него распространяется требование о государственной регистрации (п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"").

Вместе с тем следует учитывать, что, если арендодатель направил арендатору письмо об изменении размера арендной платы и арендатор стал уплачивать ее в указанном размере, суд на основании п. 3 ст. 438 ГК РФ и п. 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 № 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" может признать, что арендатор совершил конклюдентные действия по выполнению условий, перечисленных в оферте. Такие действия свидетельствуют о согласии арендатора на внесение изменений в договор, в связи с чем заключение дополнительного соглашения не требуется. В этом случае арендатор не вправе требовать с арендодателя взыскания неосновательного обогащения.

Поскольку при изменении размера арендной платы в одностороннем порядке дополнительное соглашение не составляется, арендатор должен быть уведомлен о таком изменении. При этом обязанность вносить арендную плату в новом размере возникнет у арендатора с момента получения уведомления.

Если договором определены условия изменения размера арендной платы, сторона должна подтвердить наступление этих условий. В связи с этим в договоре рекомендуется установить:

• - способ уведомления об изменении условий договора;
• - перечень прилагаемых к уведомлению документов или включаемых в уведомление сведений, подтверждающих наличие условий для изменения размера арендной платы.

Стороны могут установить следующие способы доведения воли одной из них до сведения другой:

• - публикация информации в определенном СМИ (наименование и реквизиты указываются в договоре);
• - направление уведомления посредством почтовой или телеграфной связи (тип почтового отправления может быть уточнен договором);
• - вручение уведомления нарочным (определенным договором лицам и (или) по определенному договором адресу).

В зависимости от установленных договором условий изменения документами (данными), подтверждающими их наступление, могут быть:

• - результаты оценки рыночной стоимости аренды, полученные независимым оценщиком;
• - указание ЦБ РФ "О размере ставки рефинансирования Банка России";
• - опубликованные Федеральной службой государственной статистики сведения об индексе потребительских цен.

Стороны могут указать в договоре максимальную величину изменения арендной платы. При наличии этого условия арендная плата может быть изменена только в установленных договором пределах.

Условие о пределе изменения размера арендной платы рекомендуется включать в договор, предусматривающий одностороннее изменение размера, поскольку оно будет защищать арендатора от резкого увеличения, а арендодателя от резкого уменьшения размера арендной платы.

Следует учитывать, что договор, содержащий условие о регулярном изменении размера платы по соглашению сторон, порождает взаимные обязательства сторон по подписанию соответствующего дополнительного соглашения. В такой договор рекомендуется включать условие о пределе пересмотра арендной платы, поскольку при его наличии сторона, настаивающая на заключении дополнительного соглашения, вправе требовать изменения арендной платы только в установленных договором пределах.

Превышение предусмотренных договором пределов изменения арендной платы является незаконным (ст. 309, 310 ГК РФ). Арендодатель не сможет потребовать от арендатора внесения арендной платы в размере, рассчитанном без учета определенных договором пределов.

Предел изменения размера арендной платы может быть установлен:

• - в виде твердой величины;
• - путем указания на порядок исчисления предела.

Условие о внесении арендной платы включает в себя информацию о том, в каком порядке, когда (до начала, после окончания или в течение срока аренды), какими частями (или единовременно) и кто (арендатор или третье лицо) будет вносить арендную плату.

Для согласования условия о внесении арендной платы сторонам рекомендуется указать в договоре:

• - порядок внесения арендной платы;
• - периодичность внесения арендной платы;
• - срок внесения арендной платы;
• - возможность внесения арендной платы третьим лицом.

Правила ст. 614 ГК РФ позволяют сторонам самостоятельно определить периодичность (частоту) внесения арендной платы. Несмотря на то что такая возможность предусмотрена только для арендной платы в твердой денежной сумме (подп. 1 п. 2 ст. 614 ГК РФ), согласовать периоды внесения можно для любой формы арендной платы.

Однократное внесение арендной платы обычно применяется в договорах аренды, заключенных на непродолжительный срок. В этом случае устанавливается размер арендной платы за весь срок действия договора и срок внесения арендной платы (предоплата или отсрочка).

Наиболее часто в договоре аренды устанавливается обязанность арендатора вносить арендную плату равными суммами (частями) через одинаковые промежутки времени. При этом арендная плата устанавливается не за весь срок действия договора, а за определенный промежуток времени пользования объектом аренды. Для согласования такого условия сторонам необходимо определить длительность учетного периода, размер платы за этот период и срок внесения платы.

Если договор не содержит условия о периодическом внесении арендной платы, считается установленной периодичность внесения арендной платы, обычно применяемая при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ). Так, суд может признать, что обычаям делового оборота соответствует условие о внесении арендной платы один раз в месяц или квартал (см. постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2008 № 09АП-5378/2008-ЛК, 09-АП-5379/2008-АК).

В договоре аренды рекомендуется определить срок внесения арендных платежей. Если стороны предусмотрели не единовременное, а периодическое внесение арендной платы, срок необходимо согласовать для каждого периода аренды. Существуют следующие сроки оплаты:

• - предварительная оплата - арендная плата вносится до начала или в начале срока (периода) аренды;
• - отсрочка - арендная плата вносится в конце или после окончания срока(периода) аренды;
• - аванс и доплата (окончательный расчет) - часть арендной платы вносится до начала срока (периода) аренды, а часть после его окончания.

Сроки внесения арендных платежей за пользование определенными объектами аренды могут быть установлены нормативным актом (см., например, постановление Правительства РФ от 30.06.1998 № 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества"). При согласовании договора аренды таких объектов сторонам необходимо руководствоваться действующими актами, содержащими нормы гражданского права. Условие, которое противоречит нормативному акту, является ничтожным на основании ст. 168 ГК РФ. Однако это обстоятельство не делает недействительным весь договор (ст. 180 ГК РФ). Поэтому к отношениям сторон в части сроков внесения арендной платы применяются правила, установленные правовыми актами (п. 4 ст. 421, ст. 422 ГК РФ).

При этом следует учитывать, что нормативные правовые акты субъектов РФ не отнесены к актам, содержащим нормы гражданского права (ст. 3 ГК РФ), в связи с чем договор аренды или его условия не будут признаны ничтожными, даже если они им противоречат. Вместе с тем в судебной практике существует противоположная позиция, согласно которой в указанной ситуации договор или условие являются ничтожными.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ обязанность вносить арендную плату лежит на арендаторе.

Закон не ограничивает право арендатора поручить внесение арендной платы иным лицам, например субарендатору или другому своему должнику. Поэтому арендодатель обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если исполнение обязательства возложено должником на указанное третье лицо (п. 1 ст. 313 ГК РФ). Если для арендодателя принципиально внесение арендной платы именно арендатором, в договоре необходимо согласовать условие о запрете возложения обязательства арендатора по оплате на третьих лиц.

Стороны должны учитывать, что некоторые формы арендной платы не позволяют арендатору возложить обязанность по уплате на третье лицо. К таким формам относится арендная плата в виде передачи арендодателю индивидуально определенного имущества в собственность или в аренду. Указанные обязательства могут быть исполнены только арендатором как лицом, владеющим имуществом на законном основании (ст. 209, 608 ГК РФ).

Особого внимания сторон заслуживает обязательство по внесению арендной платы в форме оказания услуг арендатору. При определении порядка внесения арендной платы в виде оказания услуг по аналогии закона могут применяться правила гл. 39 ГК РФ "Возмездное оказание услуг".

Согласно ст. 780 ГК РФ исполнитель обязан оказать услуги лично и не вправе без согласия заказчика привлекать к исполнению третьих лиц. Однако договор, в котором предусмотрена натуральная форма оплаты, не является смешанным (п. 3 ст. 421 ГК РФ), обязательство по оказанию услуг не является самостоятельным, поскольку представляет собой форму арендной платы. Поэтому руководствоваться в данном случае п. 3 ст. 421 ГК РФ и применять к отношениям сторон положения ГК РФ о возмездном оказании услуг не обязательно.

Таким образом, если арендная плата в форме оказания услуг вносится за арендатора третьим лицом, возникает противоречие норм ст. 313 и 780 ГК РФ. В такой ситуации неясно, является ли арендатор исполнившим обязательство, если он поручил оказание услуг третьим лицам, и вправе ли арендодатель отказаться от исполнения, предложенного за арендатора. На сегодняшний день судебная практика по данному вопросу не обнаружена. Во избежание возможных споров о ненадлежащем или надлежащем исполнении арендатором обязательств сторонам необходимо указать в договоре право арендатора на привлечение третьих лиц к оказанию услуг.

При возложении обязанности по оплате аренды на третье лицо арендатор не выбывает из рассматриваемого правоотношения и его обязанность но внесению арендной платы не прекращается.

Поскольку согласно п. 3 ст. 308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон, арендодатель не вправе предъявлять требование о внесении платы к третьему лицу. По отношению к арендодателю внесение платы за арендатора является правом, а не обязанностью третьего лица. Поэтому даже при наличии в договоре условия о возможности внесения арендной платы третьим лицом арендодатель вправе предъявить требование об оплате аренды только арендатору.

Поэтому если стороны заранее согласовали, что арендные платежи должны вноситься третьим лицом, в интересах арендодателя сделать это третье лицо (плательщика) стороной договора аренды, т.е. подписать трехсторонний договор. В таком договоре необходимо предусмотреть обязанность плательщика но внесению арендной платы. Только в этом случае плательщик становится обязанным перед арендодателем.

В качестве гарантии надлежащего исполнения договора арендатор уплачивает арендодателю гарантийный (обеспечительный) платеж. Гарантийный платеж признается в судебной практике способом обеспечения исполнения обязательств, не поименованным в ст. 329 ГК РФ (см. постановление ФАС Уральского округа от 27.06.2011 № Ф09-3618/11, постановления ФАС Московского округа от 15.06.2011 № КГ-А40/5516-11, от 05.07.2010 № КГ-А40/6635-10).

В первую очередь гарантийный платеж призван обеспечить исполнение арендатором обязанности по уплате арендной платы. На практике за счет данного платежа возмещаются также подлежащие уплате суммы неустойки и ущерба, причиненного арендодателю (см. постановление ФЛС Московского округа от 18.04.2011 № КГ-А40/3206-11-П).

Гарантийный платеж можно установить также в целях обеспечения исполнения арендатором следующих условий договора:

• - о возврате имущества при прекращении договора;
• - внесении иных платежей, предусмотренных договором;
• - содержании имущества в исправном состоянии.

В законодательстве не определено, как должен называться такой платеж, поэтому стороны вправе определить его наименование самостоятельно. Наиболее часто встречаются такие формулировки, как "обеспечительный платеж" или "гарантийный платеж". Возможны и другие названия:

• - обеспечительный депозит (см. постановление ФАС Волго-Вятского округа от 14.04.2011 по делу № А82-6483/2010);
• - обеспечительный взнос (см. определение ВАС РФ от 25.04.2011 № ВАС-4878/11);
• - гарантийный взнос (см. постановление ФАС Московского округа от 27.07.2011 № КГ-А40/7474-11);
• - гарантийная плата (см. постановление ФАС Московского округа от 18.04.2011 № КГ-А40/3206-11-П);
• - страховой депозит (см. постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24.03.2011 по делу № А27-6102/2010);
• - гарантийный фонд (см. постановление ФАС Московского округа от 20.10.2010 № КГ-А41/12083-10);
• - залоговый платеж (см. постановление ФАС Уральского округа от 27.06.2011 № Ф09-3618/11);
• - страховой платеж (см. постановление ФАС Московского округа от 12.01.2010 № КГ-А40/13999-09).

Стороны вправе согласовать условие о том, что при нарушении арендатором обязательств по договору и в ряде других случаев обеспечительный платеж не возвращается арендатору, а удерживается арендодателем (ст. 421 ГК РФ).

Необходимо учитывать, что удержание обеспечительного платежа в данном случае не является способом обеспечения обязательства, предусмотренным ст. 359, 360 ГК РФ, поскольку предметом удержания могут быть только вещи, а не денежные средства (см. постановление ФАС Московского округа от 15.06.2011 № КГ-А40/5516-11).

При включении в договор условия об удержании гарантийного платежа необходимо согласовать:

• - основания удержания гарантийного платежа;
• - условие о зачете платежа.

Согласование условия об удержании обеспечительного платежа при расторжении договора выгодно арендодателю, поскольку в связи с досрочным прекращением договора он утрачивает возможность получить доход, на который рассчитывал, и вынужден искать нового арендатора. Удержание обеспечительного платежа позволяет ему компенсировать понесенные расторжением договора потери.

В силу норм ст. 421 ГК РФ о свободе договора стороны вправе определить, что гарантийный взнос не возвращается, даже если прекращение договора происходит не в связи с нарушением стороной обязательств по нему (см. постановление ФАС Московского округа от 25.10.2010 № КГ-А40/11183-10). Арендатор в этом случае не вправе будет требовать зачета внесенного обеспечительного платежа в счет уплаты арендных платежей.

При этом во избежание злоупотребления правом со стороны арендодателя целесообразно установить, что обеспечительный платеж не может быть удержан при немотивированном расторжении договора по инициативе арендодателя или при его расторжении в связи с допущенными им нарушениями условий договора.

Судебная практика

Если стороны хотят включить в договор условие о том, что обеспечительный платеж при расторжении договора арендатору не возвращается, они должны учитывать, что споры, возникающие из применения такого условия, суды разрешают неоднозначно.

В практике арбитражных судов сложилось несколько подходов к разрешению споров, связанных с внесением и возвратом обеспечительного платежа (см. определение ВАС РФ от 30.06.2011 № ВАС-5607/11), и касаются они в основном следующих условий договора:

• - удержание платежа как штрафа за расторжение договора арендатором;
• - удержание платежа при расторжении договора арендодателем в связи с нарушением арендатором условий договора.

Суды признают правомерным включение в договор условия, согласно которому арендодатель вправе удержать обеспечительный платеж в качестве штрафа за расторжение договора по инициативе арендатора. Как указывают суды, такое условие не противоречит ст. 329, 421 ГК РФ.

Однако в судебной практике встречается противоположная позиция о невозможности включения в договор указанного условия. Суд признает такое условие ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ, поскольку оно противоречит ст. 330 ГК РФ. Отказ от исполнения договора по установленным им или законом основаниям является реализацией стороной предоставленного ей права, а не нарушением обязательства.

Стороны могут согласовать условие о том, что платеж не возвращается при расторжении договора арендодателем в связи с нарушением арендатором условий договора, например сроков внесения арендной платы. Такое условие признается правомерным. Арендатор в этом случае должен будет погасить задолженность по арендной плате, уплатить договорную неустойку и при этом не вправе будет требовать возврата обеспечительного платежа, ссылаясь на невозможность применения двух мер ответственности за одно нарушение.

Однако если договор расторгнут не в связи с нарушением его условий арендатором и при этом установлена отдельная неустойка за просрочку внесения арендной платы, арендодатель, как указывают суды, не вправе удерживать обеспечительный платеж, поскольку двойная ответственность за одно и то же нарушение законодательством не предусмотрена (см. постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2011 №09АП-17792/2011-ГК).

Удержание суммы обеспечительного платежа арендодателем производится путем зачета встречных однородных требований в соответствии со ст. 410 ГК РФ. При этом суды указывают, что исходя из смысла данной нормы зачет возможен, если срок исполнения обеспеченного платежом обязательства наступил и требования сторон о зачете являются встречными, однородными и бесспорными (см. постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2011 по делу Л" А56-26698/2010, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2011 № 09АП-19104/2011-ГК, 09АП-19107/2011-ГК). Так, например, требование арендодателя о возмещении затрат на ремонт имущества и приведение его в состояние, пригодное для дальнейшей сдачи в аренду, не является бесспорным. Суд может признать такие затраты убытками, которые необходимо доказать в соответствии со ст. 15,393 ГК РФ. В этом случае несмотря на наличие в договоре условия о компенсации расходов на ремонт за счет обеспечительного платежа арендодатель не сможет зачесть эти расходы в счет платежа, если не докажет их размер (см. постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2009 № 09АП-13665/2009-ГК).

В соответствии с п. 4 указанного постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 Л!> 16 норма ст. 410 ГК РФ является диспозитивной. Это означает, что стороны вправе согласовать условие, отличное от предусмотренного в данной статье. Так, стороны могут договориться о возможности зачета обязательств, срок исполнения которых не наступил. Кроме того, стороны вправе согласовать условие о зачете неоднородных требований. К примеру, если договором предусмотрена обязанность арендатора произвести ремонт арендованного имущества перед его возвратом, то с учетом позиции, изложенной в постановлении Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16, стороны могут включить в договор условие о возможности зачета обязательства арендатора гарантийным (обеспечительным) платежом. Стоимость ремонта при этом можно определить по смете, составленной независимым экспертом.

Согласно ст. 410 ГК РФ для проведения зачета необходимо заявление хотя бы одной из сторон - арендатора или арендодателя. При этом такое заявление должно быть получено другой стороной (п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ № 65 от 29.12.2001 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований"). Поэтому для того чтобы арендодатель мог произвести зачет обеспечительного платежа в счет исполнения денежных обязательств арендатора без дополнительного направления арендатором или арендодателем заявления о зачете и для исключения риска неполучения его другой стороной, рекомендуется согласовать условие о возможности зачета обеспечительного платежа непосредственно в договоре.

Если арендодатель обратился в суд с иском о взыскании арендной платы, арендатор не сможет заявить о зачете обеспечительного платежа в счет уплаты задолженности (п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 № 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований"). На основании данной правовой позиции ВАС РФ суды указывают, что в этом случае арендатор может обратиться

СО встречным иском о взыскании обеспечительного платежа (см. постановление ФЛС Московского округа от 25.07.2011 № КГ-А41/7394-11, постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2011 по делу № Л56-61686/2010).

В силу норм о свободе договора (ст. 421 ГК РФ) стороны вправе на свое усмотрение установить в договоре случаи, при наступлении которых арендатор сможет потребовать возврата обеспечительного платежа (определение ВАС РФ от 09.12.2009 № ВАС-16005/09). В согласовании условия о возврате заинтересован прежде всего арендатор.

В качестве основания возврата могут быть предусмотрены:

• - расторжение договора арендатором в связи с нарушением его условий арендодателем (ст. 620 ГК РФ);
• - расторжение договора по инициативе арендодателя;
• - расторжение договора по соглашению сторон в соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ;
• - окончание срока действия договора при отсутствии каких-либо нарушений договора со стороны арендатора.

Судебная практика

В случае заключения договора аренды на новый срок необходимо учитывать следующее.

Если обеспечительный взнос подлежит возврату после прекращения договора, по его окончании стороны заключают новый договор в отношении этого же имущества, обеспечительный взнос может не возвращаться, а оставаться у арендодателя в счет обеспечения обязательств арендатора по новому договору (см. постановление ФАС Московского округа от 28.03.2011 № КГ-А40/2066-11).

При этом после прекращения договора арендодатель не вправе удерживать сумму обеспечительного платежа, ссылаясь на истечение срока исковой давности по требованию арендатора о его возврате в связи с тем, что такое требование могло быть заявлено арендатором только в течение трех лет с момента прекращения первоначального договора (ст. 196 ГК РФ). При предъявлении арендодателем таких требований суд указывает, что обеспечительный платеж засчитывается в счет исполнения обязательств арендатора по последующему договору аренды, и он вправе требовать его возврата в течение трех лет с момента прекращения договора, заключенного на новый срок (см. постановление ФАС Московского округа от 09.03.2011 № КГ-А40/1240-11).

Если обеспечительный взнос не возвращается, а остается у арендодателя в счет обеспечения обязательств арендатора по возобновленному договору, во избежание спорных ситуаций рекомендуется согласовать, что ранее произведенный обеспечительный платеж засчитывается в счет платежа по возобновленному договору.

Согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ переход нрава собственности па арендованное имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В этом случае к новому собственнику но договору переходят все нрава и обязанности предыдущего арендодателя, в том числе сохраняет свою силу условие об обеспечительном платеже (см. постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2008 № 09ЛП-6026/2008-ЛК).

В противном случае возможна ситуация, в которой арендатор, надлежащим образом выполнивший свои обязательства по договору, потребует возврата обеспечительного платежа от нового собственника, в то время как фактически денежные средства он перечислил прежнему арендодателю. Суд может обязать нового арендодателя возвратить арендатору сумму обеспечительного платежа, указав, что при изменении стороны в договоре аренды в результате смены собственника к новому арендодателю переходят все обязанности прежнего арендодателя (см. постановление ФАС Московского округа от 19.07.2011 № КГ-А40/7190-11).

Имеете с тем возможно и иное разрешение спора - гарантийный платеж может быть взыскан с прежнего арендодателя на основании того, что право собственности на имущество перешло в период действия договора (см. постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2010 № 09ЛП-9964/2010-ГК).

В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатору предоставлено право с согласия арендодателя передавать объект аренды или арендные права третьим лицам.

Реализовать указанное право арендатор может путем:

• - сдачи арендованного имущества в субаренду (поднаем) или передачи его в безвозмездное пользование;
• - передачи прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенаем);
• - передачи арендных прав в залог;
• - внесения арендных прав в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

Для того чтобы арендатор мог воспользоваться правами, предусмотренными п. 2 ст. 615 ГК РФ, он обязан получить соответствующее согласие арендодателя. Стороны могут заранее предусмотреть в договоре, в какой форме оно будет выдано, а также способ и условия его выдачи.

Необходимо учитывать, что возможность реализации арендатором права на передачу объекта аренды или арендных прав третьим лицам зависит только от согласия арендодателя. Сторонам не рекомендуется включать в договор условие о внесении арендатором определенной денежной суммы при передаче объекта аренды или арендных прав третьим лицам. В частности, суд может признать, что включение условия об уплате дополнительного платежа при передаче объекта аренды в субаренду не допускается, поскольку это противоречит положениям ст. 614, 615 ГК РФ. Вместе с тем существует противоположная практика, согласно которой арендодатель вправе требовать с арендатора дополнительную плату за сдачу имущества в субаренду.

Кроме того, стороны при согласовании права на заключение сделок по передаче арендатором объекта аренды или арендных прав третьим лицам должны учитывать особенности согласования условий договора аренды в связи с такой передачей, а также условий договоров, заключаемых арендатором с третьими лицами (договора субаренды и др.).

Необходимо учитывать, что в судебной практике существует позиция, согласно которой арендатор не вправе понудить арендодателя к выдаче согласия, в частности, на передачу объекта в субаренду, поскольку выдача согласия не является обязанностью арендодателя.

Суды также указывают, что согласие не является односторонней сделкой (ст. 153 ГК РФ) и не влечет возникновения у арендодателя каких-либо прав и обязанностей. Поэтому арендодатель вправе отозвать выданное ранее согласие, в том числе на передачу объекта в субаренду, в любой момент до заключения соответствующего договора.

Законом не установлены какие-либо специальные требования к выдаче согласия, поэтому арендодатель вправе выразить свою волю любым правомерным способом и на любых условиях. Однако стороны могут предусмотреть в договоре обязанность арендатора получить согласие в определенной форме или конкретным способом.

Арендодатель вправе выдать "генеральное" согласие, при котором право арендатора на совершение сделок по передаче объекта аренды или арендных прав третьим лицам ничем не ограничено. Так, если из согласия арендодателя на сдачу имущества в субаренду не следует, что он одобрил конкретный договор субаренды, суд может признать, что получено общее одобрение на заключение договоров субаренды.

Необходимо учитывать, что если арендодатель дал согласие на передачу имущества, в частности, в субаренду, то арендатор в дальнейшем вправе заключать договоры субаренды в отношении этого имущества с иными лицами без дополнительного согласования с арендодателем.

Однако арендодатель может предусмотреть при выдаче согласия специальные условия, ограничивающие указанное право арендатора.

Таким образом, при заключении договора с правом арендатора на совершение сделок, предусмотренных н. 2 ст. 615 ГК РФ, или при оформлении согласия арендодателя на заключение конкретной сделки, сторонам, в особенности арендодателю, рекомендуется договориться:

• - о форме и способах выдачи согласия;
• - об условиях согласия, ограничивающих право арендатора на совершение этих сделок.

Если арендованное имущество находится в общей собственности, то для передачи арендатором объекта аренды или арендных прав третьим лицам, например в субаренду, ему необходимо получить согласие всех собственников имущества в силу ст. 246 ГК РФ. В противном случае договор может быть признан недействительным.

Передача арендатором объекта аренды третьим лицам без согласия арендодателя оценивается судами как существенное нарушение условий договора аренды. Это даст арендодателю право потребовать досрочного расторжения договора в порядке ст. 619 ГК РФ.

Закон не содержит требований к форме выдачи согласия, поэтому стороны, руководствуясь принципом свободы договора (п. 4 ст. 421 ГК РФ), могут определить форму согласия в договоре. Форму согласия рекомендуется предусмотреть письменную, т.е. в виде документа, подписанного арендодателем (п. 1 ст. 162 ГК РФ). Для арендатора это будет надлежащим доказательством факта выдачи арендодателем согласия, в том числе в случае спора в суде (ст. 64, 65, 71 АПК РФ). Арендодатель также заинтересован в установлении письменной формы согласия, поскольку арендатор, не получивший согласие в такой форме, не сможет ссылаться на какие-либо иные действия арендодателя, свидетельствующие об одобрении заключенной сделки.

Письменное согласие арендодателя может быть выдано несколькими способами:

• - включено сторонами в текст договора аренды при его заключении;
• - в дальнейшем согласовано сторонами в дополнительном соглашении к договору;
• - либо арендодатель может выдать согласие в виде отдельного документа (письма) или проставить соответствующую надпись на договоре субаренды или его проекте.

Способ оформления согласия может быть предусмотрен договором пли выбран арендодателем непосредственно при обращении арендатора с просьбой о его выдаче.

Согласие арендодателя может быть включено в текст договора аренды и может быть выражено в том числе путем согласования условия о праве арендатора заключать сделки, предусмотренные п. 2 ст. 615 ГК РФ, без получения дополнительного согласия арендодателя. Данное условие освобождает арендатора от обязанности получать в дальнейшем согласие арендодателя на каждую конкретную сделку.

Согласие может быть оформлено арендодателем отдельным документом после заключения договора аренды. Оно должно быть выполнено на бланке арендодателя за его подписью либо подписью уполномоченного им лица. Арендатору при получении такого согласия рекомендуется потребовать у арендодателя документ, подтверждающий полномочия подписавшего его лица.

В согласии рекомендуется указать наименования сторон, дату и номер договора аренды, определить объект аренды, а также название сделки по передаче прав аренды или арендованного имущества третьему лицу, которую разрешаем" совершить арендодатель.

Оформить согласие можно в виде письменного разрешения арендодателя, проставленного на документе, подтверждающем совершаемую сделку. Например, арендодатель может письменно выразить согласие на заключение договора субаренды, сделав соответствующую надпись на договоре субаренды или его проекте и поставив подпись под данным текстом.

Субаренда (поднаем) заключается в сдаче арендатором в наем, с согласия арендодателя, арендуемого имущества третьему лицу - субарендатору. Данное определение основано на судебном толковании ст. 606 и 615 ГК РФ (см. постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2008 по делу № А56-9635/2008, постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2009 по делу № Л66-5108/2008, постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2010 № 18АП-4383/2010 по делу № А76-25737/2009, постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2010 по делу № А23-3127/08Г-20-75, постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2009 по делу № А68-8896/08-311/7).

Арендатор по первоначальному договору аренды становится арендодателем по договору субаренды. Договор субаренды регулируется теми же нормами, что и договор аренды, если иное не установлено законом и иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

При заключении договора субаренды субарендатору рекомендуется потребовать от арендатора подтверждение выдачи арендодателем согласия на заключение договора субаренды. Это связано с тем, что договор субаренды, заключенный без согласия арендодателя, является ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ как совершенный с нарушением требований закона - п. 2 ст. 615 ГК РФ.

Кроме согласия арендодателя при сдаче объекта аренды в субаренду сторонам необходимо:

• - в договоре аренды предусмотреть условие о сохранении договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды, в случае заинтересованности в этом арендодателя (ст. 618 ГК РФ);
• - в договоре субаренды правильно согласовать условие о сроке его действия и цели пользования объектом аренды (ст. 615 ГК РФ).

Судьба договора субаренды в случае досрочного прекращения договора аренды определяется содержанием последнего. При отсутствии в нем каких-либо условий относительно действия договора субаренды досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды (п. 1 ст. 618 ГК РФ).

Однако указанная норма является диспозитивной и допускает возможность включения в договор аренды положений, отличных от предусмотренного в ней правила. Так, если арендодатель заинтересован в продолжении использования объекта аренды субарендатором, то в его интересах согласовать условие, по которому досрочное прекращение договора аренды не влечет за собой прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. В этом случае арендодатель по прекращенному договору аренды становится арендодателем по договору субаренды. Последний в данной ситуации фактически превращается в договор аренды. Заключать новый договор не потребуется.

Аналогичное условие может быть согласовано и в договоре субаренды. В случае согласия арендодателя с таким условием (выраженным, например, путем проставления соответствующей оговорки па экземплярах договоров субаренды) при досрочном прекращении договора аренды субарендатор станет арендатором по договору. Заключать новый договор между арендодателем и субарендатором не потребуется. Арендодатель не вправе будет требовать от субарендатора возврата имущества (см. постановление ФАС Поволжского округа от 30.08.2011 по делу № А12-17446/2010).

Положениями ГК РФ об аренде не предусмотрен порядок реализации субарендатором установленного в соответствии с п. 1 ст. 618 ГК РФ права на заключение с ним договора аренды.

Судебная практика

Судебная практика исходит из того, что указанная норма не предусматривает обязанности арендодателя извещать субарендатора о прекращении договора аренды, а также предлагать ему заключить договор аренды. Это означает, что субарендатору в случае прекращения договора субаренды в связи с досрочным прекращением договора аренды для реализации предусмотренного в и. 1 ст. 618 ГК РФ нрава необходимо выразить намерение о заключении С арендодателем договора аренды. Например, он может направить арендодателю соответствующее письмо.

Стороны договора субаренды, руководствуясь принципом свободы договора (п. 4 ст. 421 ГК РФ), вправе согласовать действия, способствующие реализации субарендатором права на заключение с ним договора аренды. Так, в интересах субарендатора предусмотреть в договоре обязанность арендодателя (арендатора по договору аренды) в случае досрочного прекращения договора аренды незамедлительно уведомить об этом субарендатора.

Если арендодатель уклоняется от заключения договора аренды, субарендатор вправе обратиться в суд с иском о понуждении к заключению договора (см. определение ВАС РФ от 18.01.2013 № ВАС-17908/12). Однако нужно учитывать, что такая возможность существует не всегда. Например, арендодателя нельзя понудить заключить договор в следующих случаях:

• - имущество находится в залоге и залоговый кредитор отказывается передавать его в аренду (см. определение ВАС РФ от 23.01.2014 № ВАС-19555/13);
• - собственник принимает решение о сносе здания, в котором находятся арендованные помещения (см. определение ВАС РФ от 07.12.2009 N° 15395/09).

Условие о выкупе арендованного имущества предоставляет арендатору право стать собственником этого имущества по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения всей выкупной цены, обусловленной договором.

Выкуп арендованного имущества является правом, а не обязанностью арендатора, поэтому в силу норм о свободе договора (ст. 421 ГК РФ) арендодатель не вправе понудить арендатора к приобретению имущества и оплате выкупной цены.

Вместе с тем существует судебная практика, согласно которой, если арендатор добросовестно исполнял обязанности по договору с правом выкупа и полностью внес выкупную цену, он вправе понудить арендодателя к заключению договора купли-продажи в судебном порядке.

При заключении договора аренды с правом выкупа сторонам по смыслу п. 1 ст. 624 ГК РФ следует согласовать следующие условия:

• - о переходе арендованного имущества в собственность арендатора;
• - выкупной цене.

При включении в договор условия о выкупе стороны должны учитывать, что законом могут быть определены случаи, в которых выкуп арендованного имущества запрещен (п. 3 ст. 624 ГК РФ). Так, п. 3 ст. 5 Федерального закона от 23.08.1996 № 127-ФЗ "О науке и государственной научно-технической политике" установлен запрет на выкуп имущества, арендованного у государственных научных организаций, учрежденных Правительством РФ или федеральными органами исполнительной власти.

Необходимо учитывать, что выкуп арендованного имущества может происходить не только на основании условия, включенного в договор согласно ст. 624 ГК РФ. Случаи, порядок и особенности приобретения арендаторами имущества в собственность могут быть предусмотрены законом. В частности, Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" определен порядок приватизации государственного и муниципального имущества в целом, а Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлены специальные правила приобретения в собственность государственного или муниципального имущества, арендаторами которого являются субъекты малого и среднего предпринимательства.

Для надлежащего согласования условия о переходе арендованного имущества в собственность арендатора стороны должны предусмотреть в договоре аренды, что выкуп имущества производится на основании этого же договора. Это связано с наличием в судебной практике позиции, согласно которой условия договора аренды о преимущественном праве арендатора на приобретение имущества в случае его продажи не определяют договор как договор аренды с правом выкупа.

Кроме того, условие договора о заключении в будущем договора купли-продажи арендуемого имущества также не будет свидетельствовать о согласовании условия о его выкупе.

• Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй: в 3 т. Т. 1 / Н. А. Баринов [и др.]; под ред. П. В. Крашенинникова. М.: Статут, 2011.
• Проблемы развития частного права: сб. статей к юбилею Владимира Саурсеевича Ема / С. С. Алексеев [и др.]; отв. ред. Е. А. Суханов, Н. В. Козлова. М.: Статут, 2011.
• Брагинский Л. И., Витрянский В. В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. 4-е изд., стереотипное. М.: Статут, 2002. Ки. 2.